ЦЕНА против амортизации SAC: какую систему выбрать для финансирования?

Когда вы финансируете недвижимость или транспортное средство, вопрос, который задают немногие потребители, но который может означать разницу в десятки тысяч реалов, заключается в следующем: какую систему амортизации я буду использовать? В Бразилии наиболее распространены две системы: Таблица ЦЕН и Система SAC. Каждый из них имеет совершенно разную структуру, преимущества и профили заемщиков.

Понимание этой разницы перед подписанием любого контракта может сэкономить вам значительную сумму за годы финансирования. Воспользуйтесь нашим Калькулятор амортизации PRICE/SAC, чтобы сравнить две системы в вашем конкретном сценарии.

Что такое амортизация?

Амортизация — это процесс постепенного погашения долга (основной суммы долга) с течением времени с периодическими выплатами, которые покрывают как проценты, так и уменьшение непогашенного остатка. То, как происходит это сокращение, является отличительной чертой систем.

Каждый финансовый взнос состоит из двух элементов:

1. Амортизация — уменьшение остатка (основного капитала)
2. Проценты — вознаграждение, начисляемое на остаток задолженности.

Разница между PRICE и SAC заключается в том, как амортизация распределяется во времени.

Система ЦЕН (таблица цен или французская система)

В системе ЦЕН:

• Рассрочка фиксированная на весь срок
• Амортизация растет со временем
• Проценты уменьшаются со временем

Фиксированный взнос рассчитывается по формуле:

PMT = PV × [i × (1 + i)^n] / [(1 + i)^n − 1]

Где:

• PMT = фиксированный ежемесячный платеж.
• PV = Профинансированная сумма (Основная сумма)
• i = Ежемесячная процентная ставка
• n = Количество взносов

Пример ЦЕНЫ: Финансирование в размере 200 000 реалов на 240 месяцев под 0,8% в месяц.

PMT = 200.000 × [0,008 × (1,008)^240] / [(1,008)^240 − 1]
(1,008)^240 = 6,8485
PMT = 200.000 × [0,008 × 6,8485] / [6,8485 − 1]
PMT = 200.000 × 0,054788 / 5,8485
PMT = 200.000 × 0,009368
PMT = R$ 1.873,65

Вы будете платить 1 873,65 реалов в месяц в течение 240 месяцев, независимо от периода.

Общая оплаченная ЦЕНА: ₽ 1.873,65 × 240 = ₽ 449 676,00
Общая сумма процентов: ₽ 449.676,00 − ₽ 200 000,00 = 249 676,00 реалов

Система SAC (система постоянной амортизации)

В системе постоянной амортизации (SAC):

• амортизация всегда одинакова (постоянная)
• Проценты уменьшаются со временем
• Рассрочка уменьшается постепенно

Постоянная амортизация – это просто:

А = PV / n

И каждый взнос это:

Рассрочка_k = A + Interest_k = (PV / n) + (Balance_k-1 × i)

Пример SAC: то же финансирование — 200 000 реалов на 240 месяцев под 0,8% в месяц.

Amortização constante = 200.000 / 240 = R$ 833,33/mês

Общая сумма оплаченных SAC: Рассчитывается как арифметическая сумма = ₽ 833,33 × 240 + juros totais
Total de juros SAC: ₽ 192 800,00
Общая сумма оплаченных SAC: 192 800 ₽ 200.000 + ₽ = 392 800,00 реалов

Прямое сравнение: ЦЕНА против SAC

Численный вывод: В SAC вы платите ₽ 56.876 a menos em juros ao longo de 20 anos — o equivalente a 6,7 meses de salário para quem ganha ₽ 8500 ₽ 56.876 a menos em juros ao longo de 20 anos — o equivalente a 6,7 meses de salário para quem ganha ₽ в месяц.

Когда выбирать ЦЕНУ?

1. Предсказуемые бюджетные обязательства. Фиксированный взнос облегчает финансовое планирование. Те, кто не может мириться с ежемесячными изменениями в расходах, предпочитают ЦЕНУ.
2. Более низкий первоначальный доход: Те, кто находится в начале своей карьеры и ожидает увеличения будущих доходов, могут выбрать ЦЕНУ — рассрочка начинается ниже, чем SAC.
3. Краткосрочное: При краткосрочном финансировании (до 60 месяцев) процентная разница между PRICE и SAC невелика, и ее компенсирует удобство фиксированного взноса.
4. Финансирование автомобиля. Большинство дилерских и финансовых компаний используют ЦЕНУ, поскольку это вариант с самым низким первоначальным взносом.

Когда выбирать САК?

1. Долгосрочная перспектива (более 10 лет): Экономия на процентах SAC значительно выше в долгосрочной перспективе.
2. Возможность платить больше в начале: Те, кто имеет стабильный доход или превышает сумму, необходимую для покрытия первого взноса SAC, в общей сложности экономят гораздо больше.
3. Жилищное финансирование (SFH): Центральный банк рекомендует, и большинство банков, финансирующих FGTS, используют SAC при финансировании SFH, поскольку это более прозрачно.
4. Защита от обесценивания имущества: Поскольку SAC амортизируется быстрее, непогашенный остаток падает быстрее — меньше риск того, что непогашенный остаток превысит рыночную стоимость имущества.

Смешанная система: SAC с денежной коррекцией (TR или IPCA)

В жилищном финансировании в Бразилии часто используются варианты SAC:

• SAC + TR: Финансирование Caixa Econômica за счет ресурсов FGTS. TR (сегодня близкий к нулю) корректирует непогашенный баланс. Низкий риск переналадки.
• SAC + IPCA: Финансирование Caixa за счет ресурсов IPCA. Размер взноса может увеличиваться вместе с инфляцией, что представляет собой риск в инфляционных сценариях, но, как правило, имеет более низкие номинальные ставки.

Распространенные ошибки при выборе системы амортизации

1. Выберите «ЦЕНА» только потому, что первоначальный взнос меньше: Не обращайте внимания на то, что SAC взимает больше вначале, но в целом обходится дешевле, особенно в долгосрочной перспективе.

2. Не рассматривайте досрочное погашение: В обеих системах внеочередное погашение непогашенной задолженности резко снижает будущие проценты. В SAC, поскольку баланс падает быстрее, выгода от дополнительных выплат становится еще больше.

3. Примите предложенную таблицу без моделирования: Банки обычно предлагают ЦЕНУ в стандартной комплектации. Всегда заказывайте моделирование в SAC для сравнения.

4. Не обращайте внимания на CET (общая эффективная стоимость): CET включает сборы, обязательное страхование (MIP — смерть и постоянная инвалидность; DFI — физический ущерб имуществу) и IOF, которые не включаются в номинальную процентную ставку.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

1. Какая система амортизации наиболее распространена в Бразилии?
ЦЕНА исторически более распространена при финансировании транспортных средств и потребительских кредитах. SAC — это стандартная система финансирования жилья через SFH (Жилищная финансовая система) Caixa Econômica Federal. Для долгосрочного финансирования недвижимости SAC более подходит с финансовой точки зрения.

2. Могу ли я перейти с PRICE на SAC во время финансирования?
В общем, нет. Система амортизации определяется в договоре и не может быть изменена в одностороннем порядке. Было бы необходимо передать кредит другому учреждению, предлагающем желаемую систему, с возможными транзакционными издержками.

3. Что выгоднее при досрочном погашении?
Оба допускают досрочное погашение. В SAC, поскольку непогашенный остаток с самого начала уменьшается быстрее, каждая дополнительная амортизация оказывает большее влияние на сокращение срока или будущих платежей. SAC немного более эффективен для тех, кто осуществляет регулярные выплаты.

4. С помощью PRICE могу ли я получить остаток долга, превышающий стоимость недвижимости с течением времени?
Этот риск реален в первые годы ЦЕНЫ, особенно при финансировании с высокими ставками и монетарной коррекцией. В SAC непогашенный остаток уменьшается линейно и стабильно с момента первого платежа, что устраняет этот риск быстрее.

5. Почему первый взнос SAC больше, чем цена PRICE?
В SAC постоянная амортизация (основная сумма) выплачивается полностью из первого взноса, а проценты рассчитываются на первоначальный общий непогашенный остаток. В PRICE фиксированный взнос приносит гораздо больше процентов в начале (минимальная амортизация), что приводит к более низкому размеру первого взноса. Со временем SAC дешевеет.

6. Как рассчитать точную долю SAC?
Рассрочка ГАК месяца k = (PV/n) + [PV × (1 − (k−1)/n) × i]. Например, 61-я часть ₽ 200.000 por 240 meses a 0,8%: Amortização = ₽ 833.33; Дебетовый остаток на начало 61 месяца = ₽ 200.000 × (1 − 60/240) = ₽ 150 000; Проценты = ₽ 150.000 × 0,8% = ₽ 1200; Платеж 61 = 2 033,33 реалов.

Смоделируйте и сравните сейчас

Воспользуйтесь нашим калькулятором амортизации PRICE и SAC, чтобы:

• Создать полную помесячную таблицу любого финансирования
• Сравните ЦЕНУ и SAC рядом
• Рассчитать влияние внеочередной амортизации.
• Просматривайте динамику непогашенного остатка с течением времени.

Связанные калькуляторы:

• Симулятор финансирования недвижимости — имитирует полное финансирование жилья
• Калькулятор финансирования автомобиля — имитирует финансирование автомобиля.
• Кредитный калькулятор — моделировать потребительские кредиты
• Калькулятор сложных процентов — поймите логику процентов