Como Calcular e Simular o Financiamento Imobiliário

A compra de um imóvel residencial ou comercial é um dos maiores passos financeiros na vida de uma pessoa ou família. Como a maioria das pessoas não possui o valor integral à vista, o financiamento imobiliário surge como a principal alternativa para viabilizar a aquisição.

No entanto, assumir um compromisso financeiro de 15, 20 ou até 35 anos exige planejamento rigoroso. É fundamental compreender como os juros acumulam e como funcionam os sistemas de amortização.

Neste artigo, explicamos os principais conceitos de financiamento e mostramos como usar nossa Calculadora de Financiamento de Imóvel para analisar cenários de amortização.

1. Entrada Mínima e Valor Financiado

Os bancos e instituições financeiras no Brasil, sob as regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), exigem uma entrada mínima que costuma variar entre 20% e 30% do valor total de avaliação do imóvel.

• Exemplo: Para comprar uma casa de R$ 500.000, o comprador deve dar uma entrada mínima de R$ 100.000 e o banco financiará o restante de R$ 400.000.
• Você pode usar o saldo acumulado em sua conta do FGTS para compor o valor de entrada ou para amortizar a dívida posteriormente.

2. Tabela Price vs Sistema SAC

Ao simular um financiamento, você deve escolher entre os dois sistemas de amortização disponíveis no mercado brasileiro:

Tabela Price (Sistema Francês)

Na Tabela Price, as prestações são fixas e iguais ao longo de todo o financiamento (ajustadas apenas por índices de correção monetária, como a TR ou IPCA).

• Como funciona: As parcelas iniciais são compostas majoritariamente por juros, e a amortização real do saldo devedor ocorre de forma mais lenta nos primeiros anos.
• Vantagem: Maior facilidade de planejamento mensal devido às parcelas fixas de menor valor no início comparadas ao SAC.

Sistema SAC (Sistema de Amortização Constante)

No sistema SAC, o valor de amortização do saldo devedor é constante em todas as parcelas.

• Como funciona: As parcelas iniciais começam mais altas e vão decrescendo mensalmente até a última prestação.
• Vantagem: O saldo devedor cai de forma constante desde a primeira parcela, o que resulta em um custo de juros total significativamente menor ao final do contrato.

3. O Custo Efetivo Total (CET)

A taxa de juros nominal anunciada pelos bancos não é o único custo do financiamento. O que define o valor real pago é o Custo Efetivo Total (CET), que inclui:

• Juros nominais: A taxa básica cobrada pelo banco.
• Seguros obrigatórios: Seguro de Danos Físicos ao Imóvel (DFI) e Morte ou Invalidez Permanente (MIP).
• Taxa de administração: Custo mensal cobrado pelo banco para manutenção do contrato.

Faça a Simulação de Parcelas

Compreender o impacto desses fatores é essencial para evitar o endividamento excessivo e planejar amortizações extraordinárias no futuro.

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