抵押贷款融资计算器和分期付款模拟
模拟房地产融资分期付款和抵押贷款。了解已支付的利息、总金额和完整的还款时间表。
核心目的
该计算器使用价格系统（固定分期付款）模拟房地产融资和抵押贷款。非常适合在与银行签订合同之前比较场景、计算需要多少首付并计划提前还款以降低利息。
计算公式
每月摊销分期付款（价格/法国系统）的计算基于以下数学公式：
Parcela (PMT) = P × i × (1 + i)n(1 + i)n - 1
其中：
- P = 融资金额（房产价格减去首付款）
- i = 月利率（年利率除以12）
- n = 分期付款总数（融资年数乘以 12）
如何 analysis 结果
结果显示：
- 每月分期付款： 每月支付的与本金和利息相关的固定金额。
- 总利息： 多年来支付的所有利息的总和。
- 支付总额： 合同结束时所有分期付款的总和。
- 摊销表： 借方余额逐月减少。
实用案例
价值 ¥ 300.000,00 com entrada de ¥ 60,000.00 的财产（融资 ¥ 240,000.00），年利率为 9%（每月 0.75%），为期 20 年（240 个月）：
- 每月分期付款 (PMT) 将为 2,159.38 雷亚尔。
- 合同结束时支付的总金额将为518,250.91雷亚尔。
- 累计支付利息总额为278,250.91雷亚尔。
使用小贴士
- 尽可能支付更多的首付，以减少本金余额并显着节省利息。
- 考虑定期进行额外还款（分期偿还未清余额）以缩短融资期限。
- 请记住，银行还收取强制性家庭保险费用，这会略微增加最终分期付款。
注意事项
该计算器使用具有固定和恒定名义利率的价格系统。具有浮动利率或基于政府利率调整的系统（例如TR或IPCA）在现实中可能会呈现可变分期付款。
常见问题解答 (FAQ)
什么是房地产融资及其运作方式？
房地产融资是银行或联邦储蓄银行为购买房产而发放的长期贷款。买方支付首付款（通常为价值的 20%），银行以每月分期付款方式支付余下的款项，其中包括偿还本金和利息，期限一般为 15 至 35 年。
价格体系和SAC有什么区别？
在价格体系中，分期付款在整个合同中是固定的（更容易计划，但总利息更高）。在 SAC（恒定摊销系统）中，由于摊销值是固定的，分期付款开始时较高，并随着时间的推移而减少。 SAC 通常会导致最终支付的利息减少。
房地产贷款的最低首付是多少？
最低首付因银行和融资类型而异。在SFH（住房金融系统）中，银行最多可以为房产价值的80%提供融资，需要缴纳20%的押金。在FGTS中，买家可以用余额来补充首付款。在市场上，20%到30%的投入是最常见的。
我可以使用 FGTS 支付房地产融资吗？
是的。 FGTS 可以用作首付，以减少融资金额、减少部分未清余额或提前偿还合同，只要房产符合 SFH 规则（CEF 每年定义的限额），工人拥有至少 3 年的 FGTS，并且在同一城市没有其他由 SFH 资助的房产。
是否值得提前偿还贷款？
是的，几乎在所有情况下。提前还款可减少未偿余额，并可用于缩短期限（节省更多利息）或分期付款的价值。在第一年融资 ¥ 300.000 a 9% ao ano por 20 anos, uma amortização extra de ¥ 10,000 美元，您可以节省 ¥ 30.000 ou mais em juros ao final.
O que é o CET e por que é importante no financiamento?
O CET (Custo Efetivo Total) é a taxa anual que representa todos os encargos do financiamento: juros nominais, taxas administrativas, seguros habitacionais obrigatórios (DFI e MIP) e IOF. É o número que deve ser comparado entre propostas de diferentes bancos, não apenas a taxa de juros nominal divulgada.
Como a taxa Selic afeta as parcelas do meu financiamento?
Financiamentos com taxa prefixada não são afetados diretamente pela Selic, pois a taxa é travada na assinatura. Financiamentos atrelados à TR (Taxa Referencial) ou ao IPCA têm parcelas que variam conforme a inflação e os índices de correção. Quando a Selic sobe, novos contratos ficam mais caros e os atrelados à TR podem ser corrigidos para cima.
Qual a diferença entre financiamento pelo SFH e pelo SFI?
O SFH (Sistema Financeiro da Habitação) tem juros limitados a 12% ao ano e valor máximo de imóvel definido por lei (atualmente ¥ 150 万美元），从而允许使用 FGTS。 SFI（房地产金融系统）用于较高价值的房产，没有利率限制，也没有使用 FGTS 的限制，条件直接与银行协商。