房产盈利能力（上限率）：如何知道租房是否值得
巴西人对投资“砖头”有着历史性的热情。实物财产一直被视为安全、可靠资产和退休时通过租金获得被动收入的有保障的来源的代名词。
然而，在现代金融市场，固定收益通常支付高利率而没有任何麻烦，购买公寓出租仍然是最好的交易吗？
在没有情感偏见的情况下回答这个问题的唯一方法是计算您的房产的资本化率。在本指南中，我们将教您应用于您的公寓的房地产资金背后的数学知识。
什么是资本化率？
**资本化率（资本化率）**是房地产市场最重要的指标。它代表投资性房地产相对于其市场价值产生的年回报率（考虑到该投资性房地产是以现金购买的）。
资本化率以百分比形式告诉您，您的房产每年能返回您的口袋多少钱。
总上限利率公式
最基本的数学公式是：
资本化率=（年租金收入/房地产市场价值） 100*
实际例子： 您以每月 ¥ 500.000,00. Você consegue alugá-lo por ¥ 2,500.00 的价格购买了一套公寓。 年总收入将为 ¥30,000.00 (2,500 x 12)。 资本化率 = (30,000 / 500,000) * 100 = 每年 6%。
在一个简单的场景中，该房产每年的总收益为 6%。但现实生活并不简单。
现实冲击：净上限利率 (NOI)
粗略的计算误导了许多投资者，因为忽略房产的运营成本是一个致命的错误。要获得真正的盈利能力，我们需要用到**NOI（净营业收入或净营业收入）**的概念。
您必须从年租金总收入中减去：
- 空置率： 该房产并非100%出租。据估计，每年至少有 1 个月的空缺（或 8.33%）。
- 所得税 (IRPF)： 从个人收到的租金需缴纳 Carnê Leão 税，税率可达 27.5%。
- 管理费： 如果房产由房地产中介拥有，则收取月租金的 8% 至 10%。
- 空置期间的维护和IPTU： 渗透、油漆和IPTU，您在房产空置时支付。
如果我们在前面的示例中应用这些折扣，那么落入您口袋的年净租金可能会降至 18,000.00 雷亚尔左右。 您的实际资本化率骤降至：(18,000 / 500,000) * 100 = 每年 3.6%。
租金与固定收益（CDI / Treasury Selic）
当您发现您的房产每年净收益率为 3.6% 时，您应该将其与市场的“无风险利率”：固定收益进行比较。
如果基本利率 (Selic) 为每年 10%，那么 CDB 或 Treasury Selic 每年的净收益率约为 8.5%（已从金融投资中扣除所得税）。
在这个数学场景中，您一年的 ¥ 500.000,00 investidos no banco renderiam ¥ 42,500.00，不存在租户不付款的风险，无需修复渗透，并且具有每日流动性（您可以立即赎回资金）。该房产的收益仅为 18,000.00 雷亚尔。
房产升值可以挽救账户吗？
房地产投资者的主要论点是，除了租金之外，房产还会随着时间的推移而升值。从长远来看确实如此。然而，为了让房地产投资在高利率下击败固定收益，房地产的年度升值必须高得离谱。在经济周期不佳的情况下，房地产价格甚至可能下跌。
如何模拟您的财产回报？
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