如何计算和模拟房地产融资

购买住宅或商业地产是个人或家庭生活中最大的财务步骤之一。由于大多数人没有预付全额资金，房地产融资似乎是使收购可行的主要选择。

然而，做出 15 年、20 年甚至 35 年的财务承诺需要严格的规划。了解利息如何累积以及还款系统如何运作至关重要。

在本文中，我们将解释关键的融资概念，并向您展示如何使用我们的房产融资计算器 来分析还款场景。

1. 最低参赛资格和资助金额

根据住房金融系统 (SFH) 的规定，巴西的银行和金融机构要求支付最低首付，通常为房产总评估价值的 20% 至 30%。

• 示例： 购买价值 ¥ 500.000, o comprador deve dar uma entrada mínima de ¥ 100,000 的房屋，银行将资助剩余的 ¥400,000。
• 您可以使用FGTS账户中的累积余额来支付首付款或稍后还清债务。

2. 价格表与 SAC 系统

模拟融资时，您必须在巴西市场可用的两种摊销系统之间进行选择：

价格表（法国系统）

在价格表中，分期付款在整个融资过程中是固定且相等的（仅根据货币修正指数进行调整，例如 TR 或 IPCA）。

• 它是如何运作的： 初始分期付款主要由利息组成，未偿余额的实际摊销在第一年发生得更慢。
• 优点： 与 SAC 相比，由于开始时的固定分期付款较低，因此更容易进行每月计划。

SAC系统（恒定摊销系统）

在 SAC 系统中，未偿余额的摊销值在所有分期付款中都是恒定的。

• 它是如何运作的： 初始分期付款开始较高，然后每月减少，直到最后一次分期付款。
• 优点： 未偿余额从第一期分期付款开始稳步下降，从而导致合同结束时的总利息成本显着降低。

3. 总有效成本（CET）

银行公布的名义利率并不是唯一的融资成本。定义实际支付金额的是 总有效成本 (CET)，其中包括：

• 名义利率： 银行收取的基本利率。
• 强制保险： 财产物理损坏保险 (DFI) 和死亡或永久伤残保险 (MIP)。
• 管理费： 银行每月收取的维持合同的费用。

进行分期付款模拟

了解这些因素的影响对于避免过度债务和计划未来的超额还款至关重要。

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