Рентабельность недвижимости (максимальная ставка): как узнать, стоит ли аренда того

У бразильцев есть историческая страсть к инвестированию в «кирпичи». Физическая собственность всегда рассматривалась как синоним безопасности, надежных активов и гарантированного источника пассивного дохода после выхода на пенсию за счет сдачи в аренду.

Однако на современном финансовом рынке, где фиксированный доход обычно выплачивает высокие процентные ставки без каких-либо головных болей, является ли покупка квартиры для сдачи в аренду по-прежнему лучшей сделкой?

Единственный способ ответить на этот вопрос без эмоциональной предвзятости — это рассчитать максимальную ставку вашей недвижимости. В этом руководстве мы научим вас математике, лежащей в основе фондов недвижимости, применяемых к вашей квартире.

Что такое ставка капитализации?

Ставка капитализации является наиболее важным показателем на рынке недвижимости. Он представляет собой годовую норму прибыли, которую генерирует инвестиционная недвижимость, по отношению к ее рыночной стоимости, учитывая, что она была куплена за наличные.

Ставка верхнего предела показывает в процентах, сколько денег ваша недвижимость возвращает в ваш карман в год.

Формула ставки валовой капитализации

Самая основная математическая формула:

Максимальная ставка = (годовой доход от аренды / рыночная стоимость недвижимости) * 100

Практический пример: Вы купили квартиру за ₽ 500.000,00. Você consegue alugá-lo por ₽ 2500,00 ₽ 500.000,00. Você consegue alugá-lo por ₽ в месяц. Валовой годовой доход составит 30 000 реалов (2500 x 12). Ставка капитализации = (30 000 / 500 000) * 100 = 6% в год.

В упрощенном сценарии эта недвижимость приносит 6% валовой прибыли в год. Но реальная жизнь не проста.

Шок реальности: чистая ставка капитализации (NOI)

Грубый расчет вводит в заблуждение многих инвесторов, поскольку игнорирование эксплуатационных затрат на недвижимость является фатальной ошибкой. Чтобы получить реальную прибыльность, нам необходимо использовать концепцию NOI (чистый операционный доход или чистый операционный доход).

Из валового годового дохода от аренды необходимо вычесть:

1. Доля вакантных площадей: Объект не сдается в аренду на 100 % времени. По оценкам, не менее 1 месяца вакансий в год (или 8,33%).
2. Подоходный налог (IRPF): Арендная плата, полученная от физических лиц, облагается налогом Карне-Леан, ставка которого может достигать 27,5%.
3. Административные сборы: Если недвижимость принадлежит агентству недвижимости, оно взимает от 8% до 10% от ежемесячной арендной платы.
4. Техническое обслуживание и IPTU во время вакантности: Проникновение, покраска и IPTU, которые вы платите, пока недвижимость пустует.

Если мы применим эти скидки в предыдущем примере, годовая чистая арендная плата, попадающая в ваш карман, вероятно, упадет примерно до 18 000 реалов. Ваша реальная ставка капитализации упадет до: (18 000 / 500 000) * 100 = 3,6% в год.

Рента против фиксированного дохода (CDI / Казначейство Selic)

Когда вы обнаружите, что ваша недвижимость приносит чистую прибыль 3,6% в год, вам следует сравнить ее с рыночной «безрисковой ставкой»: фиксированным доходом.

Если базовая процентная ставка (Selic) составляет 10% в год, CDB или Казначейство Selic будут приносить примерно 8,5% в год нетто (уже вычитая подоходный налог из финансовых инвестиций).

В этом математическом сценарии ваш ₽ 500.000,00 investidos no banco renderiam ₽ 42 500,00 в год, без риска неплатежа арендатора, без проникновения, которое нужно исправить, и с ежедневной ликвидностью (вы можете немедленно выкупить деньги). Недвижимость приносит всего 18 000 реалов.

Спасает ли удорожание недвижимости счет?

Главный аргумент инвесторов в недвижимость заключается в том, что, помимо арендной платы, недвижимость со временем дорожает. Это верно в долгосрочной перспективе. Однако для того, чтобы инвестиции в недвижимость превзошли фиксированный доход по высоким процентным ставкам, ежегодное повышение стоимости недвижимости должно быть абсурдно выше инфляции. В условиях плохих экономических циклов цены на недвижимость могут даже упасть в реальном выражении.

Как смоделировать прибыль от вашей собственности?

Не пытайтесь рассчитать все эти вычеты, вакансии и сложные проценты в неорганизованной электронной таблице.

Чтобы помочь владельцам недвижимости и инвесторам принимать чисто логические решения, мы создали Калькулятор доходности недвижимости.

Вы вводите стоимость недвижимости, желаемую арендную плату, стоимость кондоминиума/IPTU и проценты от текущего фиксированного дохода. Инструмент рассчитывает вашу чистую ставку капитализации и на самом деле сообщает вам, лучше ли арендовать недвижимость или продать ее, чтобы положить деньги в банк. Получите доступ бесплатно и пройдите тест!