Как рассчитать и смоделировать финансирование недвижимости

Покупка жилой или коммерческой недвижимости – один из самых важных финансовых шагов в жизни человека или семьи. Поскольку у большинства людей нет полной суммы аванса, финансирование недвижимости представляется основной альтернативой, позволяющей сделать приобретение жизнеспособным.

Однако принятие финансовых обязательств на 15, 20 или даже 35 лет требует тщательного планирования. Важно понимать, как накапливаются проценты и как работают системы погашения.

В этой статье мы объясняем ключевые концепции финансирования и покажем, как использовать наш Калькулятор финансирования недвижимости для анализа сценариев погашения.

1. Минимальный взнос и финансируемая сумма

Банки и финансовые учреждения в Бразилии, в соответствии с правилами Системы жилищного финансирования (SFH), требуют минимального первоначального взноса, который обычно варьируется от 20% до 30% от общей оценочной стоимости недвижимости.

• Пример: Чтобы купить дом стоимостью ₽ 500.000, o comprador deve dar uma entrada mínima de ₽ 100 000 реалов, банк профинансирует оставшиеся 400 000 реалов.
• Вы можете использовать накопленный остаток на своем счете FGTS для внесения первоначального взноса или для погашения задолженности позднее.

2. Таблица цен и система SAC

При моделировании финансирования необходимо выбрать одну из двух систем амортизации, доступных на бразильском рынке:

Таблица цен (французская система)

В таблице цен взносы фиксированы и равны на протяжении всего финансирования (корректируются только с помощью индексов денежной коррекции, таких как TR или IPCA).

• Как это работает: Первоначальные взносы в основном состоят из процентов, и фактическая амортизация непогашенного остатка в первые годы происходит медленнее.
• Преимущество: Более простое ежемесячное планирование благодаря меньшим фиксированным взносам в начале по сравнению с SAC.

Система SAC (система постоянной амортизации)

В системе SAC амортизационная стоимость непогашенного остатка является постоянной для всех платежей.

• Как это работает: Первоначальные взносы начинаются выше и уменьшаются ежемесячно до последнего взноса.
• Преимущество: Непогашенный остаток постепенно уменьшается с момента первого взноса, что приводит к значительному снижению общей суммы процентов в конце срока действия договора.

3. Общая эффективная стоимость (CET)

Номинальная процентная ставка, объявленная банками, — это не единственная стоимость финансирования. Реальную уплаченную сумму определяет Общая эффективная стоимость (CET), которая включает в себя:

• Номинальный процент: Базовая ставка, взимаемая банком.
• Обязательное страхование: Страхование от физического ущерба имуществу (DFI) и смерти или постоянной инвалидности (MIP).
• Административный сбор: Ежемесячная плата, взимаемая банком за поддержание договора.

Выполните моделирование рассрочки

Понимание влияния этих факторов имеет важное значение, чтобы избежать чрезмерной задолженности и планировать внеочередные выплаты в будущем.

Мы разработали полноценный инструмент для моделирования и расчета стоимости финансирования недвижимости. Нажмите здесь, чтобы получить доступ к нашему калькулятору финансирования недвижимости и посмотрите предполагаемый график амортизации!