모기지 융자 계산기 및 할부 시뮬레이션
부동산 금융 할부 및 모기지를 시뮬레이션합니다. 지급된 이자, 총액, 전체 상환 일정을 알아보세요.
핵심 목적
이 계산기는 가격 시스템(고정 분할)을 사용하여 부동산 금융 및 모기지를 시뮬레이션합니다. 은행과 계약을 체결하기 전에 시나리오를 비교하고, 계약금이 얼마나 필요한지 계산하고, 이자를 줄이기 위해 조기 상환을 계획하는 데 이상적입니다.
사용된 공식
월별 할부금(가격/프랑스 시스템) 계산은 다음 수학 공식을 기반으로 합니다.
Parcela (PMT) = P × i × (1 + i)n(1 + i)n - 1
어디에:
- P = 융자 금액(부동산 가격에서 계약금을 뺀 금액)
- i = 월 이자율(연 이자율을 12로 나눈 값)
- n = 총 할부 횟수(금융 연수 x 12)
결과 해석 방법
결과는 다음과 같이 표시됩니다.
- 월할부금: 원금 및 이자와 관련하여 매월 지급되는 정액 금액입니다.
- 총 이자: 수년간 지불한 모든 이자의 합계입니다.
- 지불총액: 계약 종료 시 모든 할부금의 합계입니다.
- 상각표: 차변 잔액이 매월 감소합니다.
실제 예시
20년(240개월) 동안 연이율 9%(월 0.75%)로 ₩ 300.000,00 com entrada de ₩ 60,000.00(융자 ₩ 240,000.00) 가치가 있는 부동산:
- 월 할부금(PMT)은 ₩ 2,159.38입니다.
- 계약 종료 시 지불되는 총 금액은 ₩518,250.91입니다.
- 총 누적 이자는 ₩ 278,250.91입니다.
사용 팁
- 원금 잔액을 줄이고 이자를 크게 절약하려면 가능하면 더 큰 계약금을 지불하십시오.
- 자금조달 기간을 줄이기 위해 정기적으로 특별상환(미결제 잔액 분할 상환)을 고려하세요.
- 은행에서는 최종 할부 금액을 약간 늘리는 필수 주택 보험도 부과한다는 점을 기억하세요.
주요 주의사항
이 계산기는 고정 및 불변 명목 이자율을 적용하는 가격 시스템을 사용합니다. 정부 요율(TR 또는 IPCA 등)에 따라 변동 요율이나 조정이 있는 시스템은 실제로 가변 분할을 제공할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
부동산 금융이란 무엇이고 어떻게 진행되나요?
부동산 금융은 부동산 구입을 위해 은행이나 Caixa Econômica Federal에서 제공하는 장기 대출입니다. 구매자는 계약금(보통 가치의 20%)을 지불하고 은행은 일반적으로 15~35년에 걸쳐 원금과 이자의 상환을 포함하는 월별 분할금으로 나머지 자금을 조달합니다.
가격 시스템과 SAC의 차이점은 무엇입니까?
가격 시스템에서는 할부가 계약 전체에 걸쳐 고정됩니다(계획하기는 쉽지만 총 이자는 더 높습니다). SAC(Constant Amortization System)에서는 할부 금액이 고정되어 있으므로 할부금은 더 높게 시작하고 시간이 지남에 따라 감소합니다. SAC는 일반적으로 최종적으로 더 적은 이자를 지급하게 됩니다.
부동산 대출의 최소 계약금은 얼마입니까?
최소 계약금은 은행 및 금융 유형에 따라 다릅니다. SFH(주택 금융 시스템)에서는 은행이 부동산 가치의 최대 80%까지 자금을 조달할 수 있으며 20%의 보증금이 필요합니다. FGTS에서 구매자는 잔액을 사용하여 계약금을 보충할 수 있습니다. 시장에서는 20~30%의 투입이 가장 일반적이다.
FGTS를 사용하여 부동산 금융 비용을 지불할 수 있나요?
예. FGTS는 해당 부동산이 SFH 규칙(CEF에서 매년 정의한 한도 값)을 준수하고 근로자가 최소 3년 동안 FGTS를 보유하고 동일한 도시에 SFH에서 자금을 지원하는 다른 부동산을 보유하지 않는 한 융자 금액을 줄이거나 미결제 잔액의 일부를 줄이거나 계약을 미리 지불하기 위한 계약금으로 사용할 수 있습니다.
대출금을 조기에 상환하는 것이 가치가 있습니까?
예, 거의 모든 경우에 그렇습니다. 조기 상환은 미결제 잔액을 줄이고 기간(이자 절약)이나 분할 금액을 줄이는 데 사용할 수 있습니다. 첫 해에 ₩ 300.000 a 9% ao ano por 20 anos, uma amortização extra de ₩ 10,000의 자금 조달로 ₩ 30.000 ou mais em juros ao final.
O que é o CET e por que é importante no financiamento?
O CET (Custo Efetivo Total) é a taxa anual que representa todos os encargos do financiamento: juros nominais, taxas administrativas, seguros habitacionais obrigatórios (DFI e MIP) e IOF. É o número que deve ser comparado entre propostas de diferentes bancos, não apenas a taxa de juros nominal divulgada.
Como a taxa Selic afeta as parcelas do meu financiamento?
Financiamentos com taxa prefixada não são afetados diretamente pela Selic, pois a taxa é travada na assinatura. Financiamentos atrelados à TR (Taxa Referencial) ou ao IPCA têm parcelas que variam conforme a inflação e os índices de correção. Quando a Selic sobe, novos contratos ficam mais caros e os atrelados à TR podem ser corrigidos para cima.
Qual a diferença entre financiamento pelo SFH e pelo SFI?
O SFH (Sistema Financeiro da Habitação) tem juros limitados a 12% ao ano e valor máximo de imóvel definido por lei (atualmente ₩ 150만 달러를 절약할 수 있으므로 FGTS를 사용할 수 있습니다. SFI(부동산 금융 시스템)는 고가의 부동산에 사용되며 이자율 제한이나 FGTS 사용에 대한 제한이 없으며 조건은 은행과 직접 협상됩니다.