모기지 융자 계산기 및 할부 시뮬레이션
부동산 융자 할부 및 모기지를 시뮬레이션합니다. 지급된 이자, 총액, 전체 상환 일정을 알아보세요.
핵심 목적
이 할부 시뮬레이터는 장기 부동산 금융 비용을 추정하여 가격표에 따라 결제를 비교하고 시뮬레이션할 수 있습니다.
사용된 공식
월별 할부금(가격/프랑스 시스템) 계산은 수학 공식을 기반으로 합니다.
Parcela (PMT) = P × i × (1 + i)n(1 + i)n - 1
어디에:
- P = 융자 금액(부동산 가격에서 계약금을 뺀 금액)
- i = 월 이자율(연 이자율을 12로 나눈 값)
- n = 총 할부 횟수(금융 연수 x 12)
결과 해석 방법
결과는 다음과 같습니다.
- 월할부금: 원금 및 이자와 관련하여 매월 지급되는 정액 금액입니다.
- 총 이자: 수년간 지불한 모든 이자의 합계입니다.
- 지불총액: 계약 종료 시 모든 할부금의 합계입니다.
- 상각표: 차변 잔액이 매월 감소합니다.
실제 예시
부동산 가치 ₩ 300.000,00 com entrada de ₩ 60,000.00(융자 ₩ 240,000.00), 연이율 9%(월 0.75%)로 20년(240개월) 동안:
- 월 할부금(PMT)은 ₩ 2,159.38입니다.
- 계약 종료 시 지불되는 총 금액은 ₩518,250.91입니다.
- 총 누적 이자는 ₩ 278,250.91입니다.
사용 팁
- 가능할 때마다 더 큰 계약금을 지불하여 원금 잔액을 줄이고 이자를 크게 절약하세요.
- 자금조달 기간을 줄이기 위해 정기적으로 특별상환(미결제 잔액 분할 상환)을 고려하세요.
- 은행에서는 최종 할부 금액을 약간 늘리는 필수 주택 보험도 부과한다는 점을 기억하세요.
주요 주의사항
이 계산기는 고정 및 불변 명목 이자율을 적용하는 가격 시스템을 사용합니다. 정부 요율(TR 또는 IPCA 등)에 따라 변동 요율이나 조정이 있는 시스템은 실제로 가변 분할을 제공할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
부동산 금융이란 무엇이며 어떻게 진행되나요?
부동산 금융은 부동산 구입을 위해 은행이나 Caixa Econômica Federal에서 제공하는 장기 대출입니다. 구매자는 계약금(보통 가치의 20%)을 지불하고 은행은 일반적으로 15~35년에 걸쳐 원금과 이자의 상환을 포함하는 월별 분할금으로 나머지 자금을 조달합니다.
가격체계와 SAC의 차이점은 무엇인가요?
가격 시스템에서는 할부가 계약 전체에 걸쳐 고정됩니다(계획하기는 쉽지만 총 이자는 더 높습니다). SAC(Constant Amortization System)에서는 할부 금액이 고정되어 있으므로 할부금은 더 높게 시작하고 시간이 지남에 따라 감소합니다. SAC는 일반적으로 최종적으로 더 적은 이자를 지급하게 됩니다.
부동산 대출의 최소 계약금은 얼마인가요?
최소 계약금은 은행 및 융자 유형에 따라 다릅니다. SFH(주택 금융 시스템)에서는 은행이 부동산 가치의 최대 80%까지 자금을 조달할 수 있으며 20%의 보증금이 필요합니다. FGTS에서 구매자는 잔액을 사용하여 계약금을 보충할 수 있습니다. 시장에서는 20~30%의 투입이 가장 일반적이다.
FGTS를 사용하여 부동산 금융 비용을 지불할 수 있나요?
예. 부동산이 SFH 규칙(CEF가 매년 정의한 한도 값)을 준수하고 근로자가 최소 3년 동안 FGTS를 보유하고 동일한 도시에서 SFH가 자금을 지원하는 다른 부동산을 소유하지 않는 한, FGTS는 융자 금액을 줄이고, 미결제 잔액의 할부금을 줄이거나 계약을 미리 지불하기 위한 계약금으로 사용할 수 있습니다.
자금을 조기에 상환할 가치가 있나요?
네, 거의 모든 경우에 그렇습니다. 조기 상환은 미결제 잔액을 줄이고 기간(이자 절약)이나 분할 금액을 줄이는 데 사용할 수 있습니다. 첫 해에 ₩ 300.000 a 9% ao ano por 20 anos, uma amortização extra de ₩ 10,000의 자금 조달로 ₩ 30.000 ou mais em juros ao final.
O que é o CET e por que é importante no financiamento?
O CET (Custo Efetivo Total) é a taxa anual que representa todos os encargos do financiamento: juros nominais, taxas administrativas, seguros habitacionais obrigatórios (DFI e MIP) e IOF. É o número que deve ser comparado entre propostas de diferentes bancos, não apenas a taxa de juros nominal divulgada.
Como a taxa Selic afeta as parcelas do meu financiamento?
Financiamentos com taxa prefixada não são afetados diretamente pela Selic, pois a taxa é travada na assinatura. Financiamentos atrelados à TR (Taxa Referencial) ou ao IPCA têm parcelas que variam conforme a inflação e os índices de correção. Quando a Selic sobe, novos contratos ficam mais caros e os atrelados à TR podem ser corrigidos para cima.
Qual a diferença entre financiamento pelo SFH e pelo SFI?
O SFH (Sistema Financeiro da Habitação) tem juros limitados a 12% ao ano e valor máximo de imóvel definido por lei (atualmente ₩ 150만 달러를 절약할 수 있으므로 FGTS를 사용할 수 있습니다. SFI(부동산 금융 시스템)는 고가의 부동산에 사용되며 이자율 제한이나 FGTS 사용에 대한 제한이 없으며 조건은 은행과 직접 협상됩니다.