부동산 수익성(한도율): 임대 가치가 있는지 확인하는 방법
브라질인들은 "벽돌"에 대한 투자에 대해 역사적인 열정을 가지고 있습니다. 물리적 재산은 항상 보안, 견고한 자산 및 임대를 통한 은퇴 후 소극적 소득 보장의 원천과 동의어로 여겨져 왔습니다.
그러나 고정 수입이 일반적으로 골칫거리 없이 높은 이자율을 지불하는 현대 금융 시장에서 아파트를 구입하여 임대하는 것이 여전히 최선의 거래입니까?
감정적 편견 없이 이에 답할 수 있는 유일한 방법은 부동산의 한도 비율을 계산하는 것입니다. 이 안내서에서는 귀하의 아파트에 적용되는 부동산 자금 뒤에 숨겨진 수학을 가르쳐 드리겠습니다.
캡레이트란 무엇인가요?
**Cap Rate(Capitalization Rate)**은 부동산 시장에서 가장 중요한 지표입니다. 투자부동산을 현금으로 구입했다는 점을 고려하여 시장가치 대비 연간 창출되는 수익률을 나타냅니다.
Cap Rate는 귀하의 부동산이 연간 귀하의 주머니에 얼마나 많은 돈을 돌려주는지를 백분율로 알려줍니다.
총 자본 비율 공식
가장 기본적인 수학 공식은 다음과 같습니다.
한도율 = (연간 임대 소득 / 부동산 시장 가치) * 100
실제 예: ₩ 500.000,00. Você consegue alugá-lo por ₩ 월 2,500.00에 아파트를 구입하셨습니다. 연간 총소득은 ₩30,000.00(2,500 x 12)입니다. 한도비율 = (30,000 / 500,000) * 100 = 연간 6%.
단순한 시나리오에서 이 부동산은 연간 총 6%의 수익을 창출합니다. 그러나 실제 생활은 단순하지 않습니다.
현실 충격: 순자산비율(NOI)
부동산의 운영 비용을 무시하는 것은 치명적인 실수이기 때문에 대략적인 계산은 많은 투자자를 오도합니다. 실질적인 수익성을 얻으려면 NOI(순운영소득 또는 순운영수익) 개념을 사용해야 합니다.
연간 총 임대 소득에서 다음을 빼야 합니다.
- 공실률: 해당 부동산은 항상 100% 임대되지 않습니다. 연간 최소 1개월의 공실(또는 8.33%)이 있는 것으로 추정됩니다.
- 소득세(IRPF): 개인으로부터 받은 임대료에는 Carnê Leão 세금이 부과되며, 이 세금은 27.5%에 달할 수 있습니다.
- 관리비: 부동산이 부동산 중개인 소유인 경우 월 임대료의 8~10%를 부과합니다.
- 공실 중 유지 관리 및 IPTU: 부동산이 비어 있는 동안 지불하는 침투, 페인팅 및 IPTU.
이전 예에서 이러한 할인을 적용하면 귀하의 주머니에 들어가는 연간 순 임대료는 아마도 약 ₩18,000.00로 떨어질 것입니다. 실제 한도 비율은 다음과 같이 급락합니다: (18,000 / 500,000) * 100 = 연간 3.6%
임대료 대 고정 수입(CDI/Treasury Selic)
귀하의 부동산이 연간 3.6% 순수익률을 발견하면 이를 시장의 "무위험 금리"인 고정 수입과 비교해야 합니다.
기본 이자율(Selic)이 연 10%인 경우 CDB 또는 Treasury Selic은 연 약 8.5%의 순수익률을 냅니다(이미 금융 투자에서 소득세가 공제됨).
이 수학적 시나리오에서 귀하의 ₩ 500.000,00 investidos no banco renderiam ₩은 세입자가 비용을 지불하지 않을 위험이 없고, 수정할 침투가 없으며 일일 유동성이 있는 연간 42,500.00입니다(즉시 돈을 상환할 수 있습니다). 해당 부동산의 수익은 ₩18,000.00에 불과합니다.
부동산 평가가 계정을 저장합니까?
부동산 투자자의 주요 주장은 임대료 외에도 시간이 지남에 따라 부동산의 가치가 높아진다는 것입니다. 이는 장기적으로 볼 때 사실입니다. 그러나 고금리 환경에서 부동산 투자가 채권을 이기기 위해서는 연간 부동산 가치 상승폭이 인플레이션보다 터무니없이 높아야 한다. 나쁜 경제 사이클에서는 부동산 가격이 실질 기준으로 하락할 수도 있습니다.
귀하의 부동산에 대한 수익을 시뮬레이션하는 방법은 무엇입니까?
정리되지 않은 스프레드시트에서 이러한 모든 공제, 공석 및 복리 이자를 계산하려고 하지 마십시오.
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부동산 가치, 원하는 임대료, 콘도미니엄/IPTU 비용 및 현재 고정 수입에 대한 이자를 입력합니다. 이 도구는 순 총액 비율을 계산하고 부동산을 임대하는 것이 더 나은지 아니면 은행에 돈을 예금하기 위해 판매하는 것이 더 나은지를 레알로 알려줍니다. 무료로 접속하고 테스트를 받아보세요!