부동산 금융을 계산하고 시뮬레이션하는 방법

주거용 또는 상업용 부동산을 구입하는 것은 개인이나 가족의 삶에서 가장 큰 재정적 단계 중 하나입니다. 대부분의 사람들이 전액을 선불로 갖고 있지 않기 때문에 부동산 금융이 인수를 실현하기 위한 주요 대안으로 보입니다.

그러나 15년, 20년, 심지어 35년의 재정적 약정을 위해서는 엄격한 계획이 필요합니다. 이자가 어떻게 축적되고 상환 시스템이 어떻게 작동하는지 이해하는 것이 중요합니다.

이 도움말에서는 주요 금융 개념을 설명하고 부동산 금융 계산기를 사용하여 상환 시나리오를 분석하는 방법을 보여줍니다.

1. 최소입장금액 및 융자금액

브라질의 은행 및 금융 기관은 주택 금융 시스템(SFH) 규정에 따라 일반적으로 부동산 총 평가 가치의 20%~30% 범위에 해당하는 최소 계약금을 요구합니다.

• 예: ₩ 500.000, o comprador deve dar uma entrada mínima de ₩ 100,000 상당의 집을 구입하려면 은행에서 나머지 ₩400,000를 조달합니다.
• 귀하의 FGTS 계정에 적립된 잔액을 사용하여 계약금을 충당하거나 나중에 부채를 갚을 수 있습니다.

2. 가격표와 SAC 시스템

자금 조달을 시뮬레이션할 때 브라질 시장에서 사용할 수 있는 두 가지 상각 시스템 중에서 선택해야 합니다.

가격표(프랑스 시스템)

가격표에서 전체 파이낸싱에 걸쳐 할부금은 고정되고 동일합니다(TR 또는 IPCA와 같은 통화 조정 지수에 의해서만 조정됨).

• 작동 방식: 초기 분할금은 대부분 이자로 구성되며, 미결제 잔액의 실제 상각은 첫해에 더 느리게 발생합니다.
• 장점: SAC에 비해 초기 고정할부금이 낮아 월간계획이 더 용이합니다.

SAC 시스템(정기 상환 시스템)

SAC 시스템에서는 모든 할부에서 미결제 잔액의 상각 가치가 일정합니다.

• 작동 방식: 초기 할부금은 더 높은 금액으로 시작하여 마지막 할부금까지 매월 감소합니다.
• 장점: 첫 번째 할부부터 미결제 잔액이 꾸준히 감소하므로 계약 종료 시 총 이자 비용이 크게 낮아집니다.

3. 총유효비용(CET)

은행이 공시하는 명목이자율만이 자금조달에 드는 비용은 아니다. 실제로 지불된 금액을 정의하는 것은 **총유효비용(CET)**입니다. 여기에는 다음이 포함됩니다.

• 명목 이자: 은행이 부과하는 기본 이자율입니다.
• 필수 보험: 재산 피해(DFI) 및 사망 또는 영구 장애(MIP)에 대한 보험.
• 관리비: 계약 유지를 위해 은행에서 청구하는 월별 비용입니다.

할부 시뮬레이션을 해보세요

과도한 부채를 피하고 향후 특별 상환을 계획하려면 이러한 요소의 영향을 이해하는 것이 필수적입니다.

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