住宅ローン融資計算と分割払いシミュレーション
不動産融資の分割払いや住宅ローンをシミュレーションします。支払った利息、総額、完全な返済スケジュールを確認します。
主な目的
この計算機は、価格システム（固定分割払い）を使用した不動産融資と住宅ローンをシミュレーションします。銀行と契約する前にシナリオを比較したり、頭金がいくら必要かを計算したり、利息を減らすための繰り上げ返済を計画したりするのに最適です。
計算公式
毎月の償却分割払い (価格/フランス方式) の計算は、次の数式に基づいています。
Parcela (PMT) = P × i × (1 + i)n(1 + i)n - 1
場所:
- P = 融資金額 (物件価格から頭金を差し引いた額)
- i = 月利 (年利を 12 で割ったもの)
- n = 合計分割払い数 (融資年数に 12 を乗算)
結果の解釈方法
結果は次のように表示されます。
- 月々の分割払い: 元金と利息に関連して毎月支払われる固定金額。
- 総利息: 長年にわたり支払われたすべての利息の合計。
- 支払総額: 契約終了時のすべての分割払いの合計。
- 償却表: 借方残高は月ごとに減少します。
計算例
¥ 300.000,00 com entrada de ¥ 60,000.00 相当の不動産 (¥ 240,000.00 の融資)、年率 9% (月あたり 0.75%)、20 年間 (240 か月):
- 月々の分割払い（PMT）は ¥2,159.38 となります。
- 契約終了時の支払総額は ¥518,250.91 となります。
- 支払われる利子の合計は 278,250.91 レアルになります。
便利な使い方
- 元金残高を減らし、利息を大幅に節約するために、可能な限り頭金を多めに支払います。
- ・融資期間の短縮のため、定期的な臨時返済（残高の分割償却）を検討してください。
- 銀行も強制住宅保険を請求し、最終支払額がわずかに増加することに注意してください。
重要な注意事項
この計算ツールは、固定および一定の名目金利による価格システムを使用します。変動金利または政府金利 (TR または IPCA など) に基づく調整を備えたシステムでは、実際には変動する分割払いが発生する可能性があります。
よくある質問 (FAQ)
不動産融資とは何ですか?またその仕組みは何ですか?
不動産融資は、不動産の購入のために銀行またはカイシャ・エコノミカ連邦によって与えられる長期融資です。買い手は頭金（通常は価格の20％）を支払い、銀行は元金と利息を含む月々の分割払いで残りを通常15年から35年かけて融資します。
価格システムとSACの違いは何ですか?
料金システムでは、分割払いは契約期間中固定です (計画は立てやすいですが、合計利息は高くなります)。 SAC (Constant Amortization System) では、償却額が固定されているため、分割払いは当初より高く設定され、時間の経過とともに減少します。 SAC は通常、最終的に支払われる利息が少なくなります。
不動産ローンの最低頭金はいくらですか?
最低頭金は銀行や融資の種類によって異なります。 SFH (住宅金融システム) では、銀行は不動産価格の 80% まで融資でき、20% の頭金が必要です。 FGTS では、購入者は残高を頭金の補填に使用できます。市場では、20% ～ 30% の投入が最も一般的です。
不動産融資の支払いに FGTS を使用できますか?
はい。 FGTS は、不動産が SFH の規則 (CEF によって毎年定義される制限値) に準拠しており、労働者が少なくとも 3 年間の FGTS を保有しており、同じ都市内に SFH によって融資される別の不動産を所有していない限り、融資額を減らすため、未払い残高の一部を減らすため、または契約を前払いするための頭金として使用できます。
ローンを早く返済する価値はありますか？
はい、ほぼすべての場合において可能です。繰り上げ返済により未払い残高が減り、期間の短縮（利息の節約）や分割払いの金額の削減に利用できます。最初の数年間で ¥ 300.000 a 9% ao ano por 20 anos, uma amortização extra de ¥ 10,000 の資金調達を行うと、¥ 30.000 ou mais em juros ao final.
O que é o CET e por que é importante no financiamento?
O CET (Custo Efetivo Total) é a taxa anual que representa todos os encargos do financiamento: juros nominais, taxas administrativas, seguros habitacionais obrigatórios (DFI e MIP) e IOF. É o número que deve ser comparado entre propostas de diferentes bancos, não apenas a taxa de juros nominal divulgada.
Como a taxa Selic afeta as parcelas do meu financiamento?
Financiamentos com taxa prefixada não são afetados diretamente pela Selic, pois a taxa é travada na assinatura. Financiamentos atrelados à TR (Taxa Referencial) ou ao IPCA têm parcelas que variam conforme a inflação e os índices de correção. Quando a Selic sobe, novos contratos ficam mais caros e os atrelados à TR podem ser corrigidos para cima.
Qual a diferença entre financiamento pelo SFH e pelo SFI?
O SFH (Sistema Financeiro da Habitação) tem juros limitados a 12% ao ano e valor máximo de imóvel definido por lei (atualmente ¥ 150 万) を節約でき、FGTS の使用が可能になります。 SFI (不動産金融システム) はより価値の高い不動産に使用され、金利制限や FGTS の使用制限はなく、条件は銀行と直接交渉されます。