住宅ローン融資計算と分割払いシミュレーション
不動産融資の分割払いや住宅ローンをシミュレーションします。支払った利息、総額、完全な返済スケジュールを確認します。
主な目的
この分割払いシミュレーターは、長期の不動産融資のコストを見積もり、価格表に基づいて支払いを比較およびシミュレーションすることができます。
計算公式
毎月の償却分割払い (価格/フランス方式) の計算は、次の数式に基づいています。
Parcela (PMT) = P × i × (1 + i)n(1 + i)n - 1
場所:
- P = 融資金額 (物件価格から頭金を差し引いた額)
- i = 月利 (年利を 12 で割ったもの)
- n = 合計分割払い数 (融資年数に 12 を乗算)
結果の解釈方法
結果は次のように表示されます。
- 月々の分割払い: 元金と利息に関連して毎月支払われる固定金額。
- 総利息: 長年にわたり支払われたすべての利息の合計。
- 支払総額: 契約終了時のすべての分割払いの合計。
- 償却表: 借方残高は月ごとに減少します。
計算例
¥ 300.000,00 com entrada de ¥ 60,000.00 相当の不動産 (¥ 240,000.00 の融資)、年率 9% (月あたり 0.75%)、20 年間 (240 か月):
- 月々の分割払い（PMT）は ¥2,159.38 となります。
- 契約終了時の支払総額は ¥518,250.91 となります。
- 支払われる利子の合計は 278,250.91 レアルになります。
便利な使い方
- 元金残高を減らし、利息を大幅に節約するために、可能な限り頭金を多めに支払います。
- ・融資期間の短縮のため、定期的な臨時返済（残高の分割償却）を検討してください。
- 銀行も強制住宅保険を請求し、最終支払額がわずかに増加することに注意してください。
重要な注意事項
この計算ツールは、固定および一定の名目金利による価格システムを使用します。変動金利または政府金利 (TR または IPCA など) に基づく調整を備えたシステムでは、実際には変動する分割払いが発生する可能性があります。
よくある質問 (FAQ)
不動産融資とは何ですか?またその仕組みは何ですか?
不動産融資は、不動産の購入のために銀行またはカイシャ・エコノミカ連邦によって与えられる長期融資です。買い手は頭金（通常は価格の20％）を支払い、銀行は元金と利息を含む月々の分割払いで残りを通常15年から35年かけて融資します。
価格システムとSACの違いは何ですか?
料金システムでは、分割払いは契約期間中固定です (計画は立てやすいですが、合計利息は高くなります)。 SAC (Constant Amortization System) では、償却額が固定されているため、分割払いは当初より高く設定され、時間の経過とともに減少します。 SAC は通常、最終的に支払われる利息が少なくなります。
不動産ローンの最低頭金はいくらですか?
最低頭金は銀行や融資の種類によって異なります。 SFH (住宅金融システム) では、銀行は不動産価格の 80% まで融資でき、20% の頭金が必要です。 FGTS では、購入者は残高を頭金の補填に使用できます。市場では、20% ～ 30% の投入が最も一般的です。
不動産融資の支払いに FGTS を使用できますか?
はい。 FGTS は、不動産が SFH の規則 (CEF によって毎年定義される制限値) に準拠しており、労働者が少なくとも 3 年間の FGTS を保有しており、同じ都市内に SFH によって融資される別の不動産を所有していない限り、融資額を減らすため、未払い残高の一部を減らすため、または契約を前払いするための頭金として使用できます。
ローンを早く返済する価値はありますか？
はい、ほぼすべての場合において可能です。繰り上げ返済により未払い残高が減り、期間の短縮（利息の節約）や分割払いの金額の削減に利用できます。最初の数年間で ¥ 300.000 a 9% ao ano por 20 anos, uma amortização extra de ¥ 10,000 の資金を調達すると、最終的には ¥30,000 以上の利息を節約できます。
CET とは何ですか?また、資金調達において CET が重要である理由は何ですか?
CET (総実効費用) は、名目金利、管理手数料、強制住宅保険 (DFI および MIP)、IOF などのすべての融資手数料を表す年率です。これは公表されている名目金利だけでなく、さまざまな銀行の提案間で比較する必要がある数字です。
Selic レートは分割払い融資にどのような影響を与えますか?
金利は署名時に固定されるため、固定金利による融資は Selic の影響を直接受けません。 TR (参照金利) または IPCA にリンクされた融資には、インフレおよび調整指数に応じて変動する分割払いがあります。 Selic が上昇すると、新規契約の価格が上昇し、TR に関連する契約は上方修正される可能性があります。
SFH と SFI による融資の違いは何ですか?
SFH (住宅金融システム) では利率が年 12% に制限されており、不動産価値の上限は法律で定められており (現在 150 万レアル)、FGTS の使用が許可されています。 SFI (不動産金融システム) はより価値の高い不動産に使用され、金利制限や FGTS の使用制限はなく、条件は銀行と直接交渉されます。