不動産の収益性 (キャップレート): 賃貸する価値があるかどうかを知る方法
ブラジル人は「レンガ」への投資に歴史的な情熱を持っています。物理的財産は常に、安全性、堅固な資産、そして賃貸による退職後の受動的収入の保証源と同義とみなされてきました。
しかし、現代の金融市場では、債券は通常、何の問題もなく高金利を支払っていますが、賃貸アパートを購入することが依然として最善の取引なのでしょうか?
感情的な偏見を持たずにこれに答える唯一の方法は、不動産のキャップレートを計算することです。このガイドでは、あなたのアパートに適用される不動産ファンドの背後にある数学を説明します。
キャップレートとは何ですか?
キャップレート (資本化率) は、不動産市場において最も重要な指標です。これは、投資不動産が現金で購入されたことを考慮した場合、その市場価値との関係で生み出される年間収益率を表します。
キャップレートは、不動産が年間どれくらいのお金をあなたのポケットに戻すかをパーセンテージで示します。
総キャップレートの計算式
最も基本的な数式は次のとおりです。
キャップレート = (年間賃貸収入 / 不動産市場価格) * 100
実践例: あなたは月額 ¥ 500.000,00. Você consegue alugá-lo por ¥ 2,500.00 でアパートを購入しました。 年間総収入は ¥30,000.00 (2,500 x 12) になります。 キャップレート = (30,000 / 500,000) * 100 = 年あたり 6%。
単純化したシナリオでは、この不動産の年間総収益は 6% になります。しかし、現実の生活は単純ではありません。
リアリティショック: 純還元利回り (NOI)
不動産の運営コストを無視することは致命的な間違いであるため、大まかな計算は多くの投資家を誤解させます。実質的な収益性を得るには、NOI (純営業利益または純営業収益) の概念を使用する必要があります。
年間総賃貸料収入から以下を差し引く必要があります。
- 空室率: この物件は 100% 貸し出されているわけではありません。年間少なくとも 1 か月 (または 8.33%) の空室があると推定されます。
- 所得税 (IRPF): 個人から受け取った家賃にはカルネ レオ税が課税され、その税率は 27.5% に達する場合があります。
- 管理費: 不動産会社が所有する物件の場合、月々の家賃の 8% ～ 10% がかかります。
- 空室中のメンテナンスと IPTU: 空室中に浸透、塗装、IPTU をお支払いいただきます。
前の例でこれらの割引を適用すると、あなたのポケットに入る年間純家賃はおそらく ¥18,000.00 程度に下がります。 実際のキャップレートは次のように急落します: (18,000 / 500,000) * 100 = 年間 3.6%
家賃 vs. 債券 (CDI / Treasury Selic)
あなたの不動産の純利回りが年間 3.6% であることがわかったら、それを市場の「リスクフリーレート」、つまり債券と比較する必要があります。
基本金利 (Selic) が年 10% の場合、CDB または財務省 Selic の純利益は年間約 8.5% になります (金融投資からすでに所得税が差し引かれています)。
この数学的シナリオでは、年間の ¥ 500.000,00 investidos no banco renderiam ¥ 42,500.00 は、テナントが支払わないリスクがなく、修正するための侵入もなく、毎日の流動性を備えています (お金はすぐに償還できます)。この物件の利回りはわずか ¥18,000.00 です。
財産の評価はアカウントを節約しますか?
不動産投資家の主な主張は、家賃に加えて、不動産は時間の経過とともに価値が上がるということです。これは長期的には真実です。しかし、不動産投資が高金利で債券に勝つためには、不動産の年間値上がり率がインフレよりも異常に高くなければなりません。景気が悪い場合には、不動産価格が実質ベースで下落することさえあります。
不動産の収益をシミュレーションするにはどうすればよいですか?
これらすべての控除、欠員、複利を整理されていないスプレッドシートで計算しようとしないでください。
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