不動産融資の計算方法とシミュレーション方法

住宅または商業用不動産の購入は、個人または家族の人生における最大の経済的ステップの 1 つです。ほとんどの人は全額を前払いすることができないため、不動産融資が買収を実現するための主な選択肢として考えられます。

ただし、15 年、20 年、さらには 35 年の財務上の約束をするには、綿密な計画が必要です。利息がどのように蓄積され、返済システムがどのように機能するかを理解することが不可欠です。

この記事では、主要な資金調達の概念について説明し、不動産資金調達計算ツール を使用して返済シナリオを分析する方法を示します。

1. 最低エントリー額と融資額

ブラジルの銀行および金融機関は、住宅金融システム (SFH) の規則に基づき、通常、不動産の評価総額の 20% から 30% の間で変動する最低頭金を要求します。

• 例: ¥ 500.000, o comprador deve dar uma entrada mínima de ¥ 100,000 相当の家を購入すると、銀行は残りの ¥400,000 を融資します。
• FGTS アカウントに蓄積された残高は、頭金を補ったり、後で借金を返済したりするために使用できます。

2. 価格表と SAC システムの比較

資金調達をシミュレーションするときは、ブラジル市場で利用可能な 2 つの償却システムから選択する必要があります。

料金表（フランス方式）

価格表では、分割払いは融資全体を通じて固定されており、均等です (TR や IPCA などの金融修正指数によってのみ調整されます)。

• 仕組み: 初回の分割払いはほとんどが利息で構成されており、未払い残高の実際の償却は最初の数年間よりゆっくりと行われます。
• 利点: SAC と比較して、最初の固定分割払いが低いため、毎月の計画が容易になります。

SAC制度（定率償却制度）

SAC システムでは、未払い残高の償却額はすべての分割払いで一定です。

• 仕組み: 初回の分割払いは高額で始まり、最後の分割払いまで毎月減少していきます。
• 利点: 未払い残高は最初の分割払いから着実に減少し、その結果、契約終了時の総金利コストが大幅に低くなります。

3. 総有効コスト (CET)

銀行が発表する名目金利だけが資金調達コストではありません。実際に支払われる金額を定義するのは 総有効コスト (CET) であり、これには次のものが含まれます。

• 名目金利: 銀行が請求する基本金利。
• 必須保険: 物的損害 (DFI) および死亡または永久障害 (MIP) に対する保険。
• 管理手数料: 契約を維持するために銀行から請求される月額費用。

分割払いシミュレーションを行う

過剰な負債を回避し、将来の特別な返済を計画するには、これらの要因の影響を理解することが不可欠です。

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