Redditività della proprietà (tasso massimo): come sapere se vale la pena affittare
I brasiliani hanno una passione storica per gli investimenti nei "mattoni". La proprietà fisica è sempre stata vista come sinonimo di sicurezza, di patrimonio solido e di fonte garantita di reddito passivo in pensione attraverso gli affitti.
Tuttavia, nel mercato finanziario moderno, dove il reddito fisso di solito paga tassi di interesse elevati senza grattacapi, acquistare un appartamento in affitto è ancora la soluzione migliore?
L'unico modo per rispondere a questa domanda senza pregiudizi emotivi è calcolare il Tasso massimo della tua proprietà. In questa guida ti insegneremo la matematica che sta dietro ai fondi immobiliari applicati al tuo appartamento.
Cos'è il tasso massimo?
Cap Rate (tasso di capitalizzazione) è il parametro più importante nel mercato immobiliare. Rappresenta il tasso di rendimento annuo che un investimento immobiliare genera in relazione al suo valore di mercato, considerando che è stato acquistato in contanti.
Il Cap Rate ti dice, in percentuale, quanti soldi la tua proprietà ti restituisce ogni anno in tasca.
La formula del tasso di capitalizzazione lorda
La formula matematica più elementare è:
Tasso massimo = (reddito annuo da locazione/valore di mercato della proprietà) * 100
Esempio pratico: Hai acquistato un appartamento per € 500.000,00. Você consegue alugá-lo por € 2.500,00 al mese. Il reddito annuo lordo sarà di € 30.000,00 (2.500 x 12). Tasso massimo = (30.000/500.000) * 100 = 6% all'anno.
In uno scenario semplicistico, questa proprietà rende il 6% lordo all'anno. Ma la vita reale non è semplicistica.
Lo shock della realtà: il tasso di capitalizzazione netta (NOI)
Il calcolo approssimativo inganna molti investitori, perché ignorare i costi operativi di un immobile è un errore fatale. Per ottenere una redditività reale, dobbiamo utilizzare il concetto di NOI (utile operativo netto o ricavo operativo netto).
Dal reddito locativo annuo lordo bisogna sottrarre:
- Tasso di disponibilità: La proprietà non viene affittata il 100% delle volte. Si stima almeno 1 mese di posti vacanti all'anno (pari all'8,33%).
- Imposta sul reddito (IRPF): Gli affitti ricevuti da privati sono tassati sulla tassa Carnê Leão, che può raggiungere il 27,5%.
- Commissioni amministrative: Se la proprietà è di proprietà di un'agenzia immobiliare, addebita dall'8% al 10% dell'affitto mensile.
- Manutenzione e IPTU durante il posto vacante: Infiltrazione, verniciatura e IPTU da pagare mentre la proprietà è vuota.
Se applichiamo questi sconti nell'esempio precedente, l'affitto netto annuo che ti finisce in tasca probabilmente scenderà a circa € 18.000,00. Il tuo Tasso Cap reale crolla a: (18.000 / 500.000) * 100 = 3,6% all'anno.
Affitto vs reddito fisso (CDI/Treasury Selic)
Quando scopri che il tuo immobile rende il 3,6% netto annuo, dovresti confrontarlo con il "tasso privo di rischio" del mercato: reddito fisso.
Se il tasso di interesse di base (Selic) fosse del 10% annuo, un CDB o Treasury Selic produrrebbe circa l’8,5% annuo netto (deducendo già l’imposta sul reddito dall’investimento finanziario).
In questo scenario matematico, i tuoi € 500.000,00 investidos no banco renderiam € 42.500,00 per l'anno, senza rischio che l'inquilino non paghi, senza infiltrazioni da riparare e con liquidità giornaliera (puoi riscattare immediatamente i soldi). La proprietà rende solo € 18.000,00.
L'apprezzamento della proprietà salva il conto?
L’argomentazione principale degli investitori immobiliari è che, oltre all’affitto, anche l’immobile si rivaluta nel tempo. Questo è vero nel lungo periodo. Tuttavia, affinché gli investimenti immobiliari possano battere il reddito fisso con tassi di interesse elevati, la rivalutazione annuale della proprietà deve essere assurdamente superiore all’inflazione. Nei cicli economici sfavorevoli i prezzi degli immobili possono addirittura scendere in termini reali.
Come simulare il rendimento del tuo immobile?
Non provare a calcolare tutte queste detrazioni, posti vacanti e interessi composti in un foglio di calcolo disorganizzato.
Per aiutare i proprietari di immobili e gli investitori a prendere decisioni puramente logiche, abbiamo creato il Calcolatore del rendimento della proprietà.
Inserisci il valore dell'immobile, il canone desiderato, il costo del condominio/IPTU e gli interessi sul Reddito Fisso corrente. Lo strumento calcola il tuo Net Cap Rate e ti dice, in reais, se è meglio affittare l'immobile o venderlo per mettere i soldi in banca. Accedi gratuitamente e fai il test!