Come calcolare e simulare il finanziamento immobiliare

L'acquisto di un immobile residenziale o commerciale è uno dei passi finanziari più importanti nella vita di una persona o di una famiglia. Poiché la maggior parte delle persone non dispone dell'intero importo in anticipo, il finanziamento immobiliare appare come la principale alternativa per rendere fattibile l'acquisizione.

Tuttavia, assumere un impegno finanziario di 15, 20 o anche 35 anni richiede una pianificazione rigorosa. È fondamentale capire come si accumulano gli interessi e come funzionano i sistemi di rimborso.

In questo articolo spieghiamo i concetti chiave del finanziamento e ti mostriamo come utilizzare il nostro Calcolatore del finanziamento immobiliare per analizzare gli scenari di rimborso.

1. Ingresso minimo e importo finanziato

Le banche e gli istituti finanziari in Brasile, secondo le regole dell'Housing Finance System (SFH), richiedono un acconto minimo che solitamente varia tra il 20% e il 30% del valore totale stimato della proprietà.

• Esempio: Acquistare una casa del valore di € 500.000, o comprador deve dar uma entrada mínima de € 100.000 € e la banca finanzierà i restanti €400.000.
• Puoi utilizzare il saldo accumulato nel tuo conto FGTS per versare l'acconto o saldare il debito in un secondo momento.

2. Tabella dei prezzi rispetto al sistema SAC

Nella simulazione del finanziamento bisogna scegliere tra i due sistemi di ammortamento disponibili nel mercato brasiliano:

Tabella prezzi (sistema francese)

Nella tabella dei prezzi, le rate sono fisse e uguali per tutto il finanziamento (aggiustate solo da indici di correzione monetaria, come TR o IPCA).

• Come funziona: Le prime rate sono per lo più composte da interessi, e l'effettivo ammortamento del saldo residuo avviene più lentamente nei primi anni.
• Vantaggio: Maggiore facilità di pianificazione mensile grazie alle rate fisse iniziali più basse rispetto a SAC.

Sistema SAC (Sistema ad Ammortamento Costante)

Nel sistema SAC il valore di ammortamento del saldo residuo è costante in tutte le rate.

• Come funziona: Le rate iniziali iniziano più in alto e diminuiscono mensilmente fino all'ultima rata.
• Vantaggio: Il saldo dovuto diminuisce costantemente a partire dalla prima rata, il che si traduce in un costo totale degli interessi notevolmente inferiore alla fine del contratto.

3. Il costo effettivo totale (CET)

Il tasso di interesse nominale annunciato dalle banche non è l’unico costo del finanziamento. Ciò che definisce l’importo reale pagato è il Costo Effettivo Totale (CET), che comprende:

• Interesse nominale: Il tasso base applicato dalla banca.
• Assicurazione obbligatoria: Assicurazione per Danni Fisici a Cose (DFI) e Morte o Invalidità Permanente (MIP).
• Spese amministrative: Costo mensile addebitato dalla banca per mantenere il contratto.

Effettua la simulazione della rata

Comprendere l’impatto di questi fattori è essenziale per evitare debiti eccessivi e pianificare rimborsi straordinari in futuro.

Abbiamo sviluppato uno strumento completo per simulare e calcolare il valore dei finanziamenti immobiliari. Clicca qui per accedere al nostro calcolatore di finanziamento della proprietà e vedere il piano di ammortamento stimato!