संपत्ति की लाभप्रदता (कैप रेट): कैसे जानें कि किराये पर लेना इसके लायक है या नहीं
ब्राज़ीलियाई लोगों में "ईंटों" में निवेश करने का ऐतिहासिक जुनून है। भौतिक संपत्ति को हमेशा सुरक्षा, ठोस संपत्ति और किराये के माध्यम से सेवानिवृत्ति में निष्क्रिय आय के गारंटीकृत स्रोत के पर्याय के रूप में देखा गया है।
हालाँकि, आधुनिक वित्तीय बाज़ार में, जहाँ निश्चित आय आमतौर पर बिना किसी सिरदर्द के उच्च ब्याज दरों का भुगतान करती है, क्या किराए पर अपार्टमेंट खरीदना अभी भी सबसे अच्छा सौदा है?
भावनात्मक पूर्वाग्रह के बिना इसका उत्तर देने का एकमात्र तरीका अपनी संपत्ति की कैप रेट की गणना करना है। इस गाइड में, हम आपको आपके अपार्टमेंट पर लागू रियल एस्टेट फंड के पीछे का गणित सिखाएंगे।
कैप रेट क्या है?
कैप रेट (पूंजीकरण दर) रियल एस्टेट बाजार में सबसे महत्वपूर्ण मीट्रिक है। यह रिटर्न की वार्षिक दर का प्रतिनिधित्व करता है जो एक निवेश संपत्ति अपने बाजार मूल्य के संबंध में उत्पन्न करती है, यह मानते हुए कि इसे नकद में खरीदा गया था।
कैप रेट आपको प्रतिशत के रूप में बताता है कि आपकी संपत्ति प्रति वर्ष आपकी जेब में कितना पैसा लौटाती है।
सकल कैप दर फॉर्मूला
सबसे बुनियादी गणितीय सूत्र है:
कैप दर = (वार्षिक किराये की आय / संपत्ति बाजार मूल्य) * 100
व्यावहारिक उदाहरण: आपने ₹ 500.000,00. Você consegue alugá-lo por ₹ 2,500.00 प्रति माह पर एक अपार्टमेंट खरीदा। सकल वार्षिक आय ₹30,000.00 (2,500 x 12) होगी। कैप दर = (30,000 / 500,000) * 100 = 6% प्रति वर्ष।
एक सरल परिदृश्य में, यह संपत्ति प्रति वर्ष 6% सकल आय अर्जित करती है। लेकिन वास्तविक जीवन सरल नहीं है.
हकीकत का झटका: नेट कैप रेट (एनओआई)
मोटी गणना कई निवेशकों को गुमराह करती है, क्योंकि किसी संपत्ति की परिचालन लागत को नजरअंदाज करना एक घातक गलती है। वास्तविक लाभप्रदता प्राप्त करने के लिए, हमें NOI (शुद्ध परिचालन आय या शुद्ध परिचालन राजस्व) की अवधारणा का उपयोग करने की आवश्यकता है।
सकल वार्षिक किराये की आय से, आपको घटाना होगा:
- रिक्ति दर: संपत्ति 100% समय किराए पर नहीं दी जाती है। प्रति वर्ष कम से कम 1 महीने की रिक्ति का अनुमान है (या 8.33%)।
- आयकर (आईआरपीएफ): व्यक्तियों से प्राप्त किराए पर कार्ने लेओ कर लगाया जाता है, जो 27.5% तक पहुंच सकता है।
- प्रशासन शुल्क: यदि संपत्ति का स्वामित्व किसी रियल एस्टेट एजेंसी के पास है, तो वह मासिक किराए का 8% से 10% शुल्क लेती है।
- रिक्ति के दौरान रखरखाव और आईपीटीयू: घुसपैठ, पेंटिंग और आईपीटीयू जिसका भुगतान आप संपत्ति खाली होने पर करते हैं।
यदि हम इन छूटों को पिछले उदाहरण में लागू करते हैं, तो आपकी जेब में आने वाला वार्षिक शुद्ध किराया संभवतः लगभग ₹18,000.00 तक गिर जाएगा। आपकी वास्तविक कैप दर कम हो जाती है: (18,000 / 500,000) * 100 = 3.6% प्रति वर्ष।
किराया बनाम निश्चित आय (सीडीआई/ट्रेजरी सेलिक)
जब आपको पता चलता है कि आपकी संपत्ति प्रति वर्ष 3.6% शुद्ध आय देती है, तो आपको इसकी तुलना बाजार की "जोखिम मुक्त दर": निश्चित आय से करनी चाहिए।
यदि मूल ब्याज दर (सेलिक) 10% प्रति वर्ष है, तो सीडीबी या ट्रेजरी सेलिक प्रति वर्ष लगभग 8.5% शुद्ध उपज देगा (पहले से ही वित्तीय निवेश से आयकर काट रहा है)।
इस गणितीय परिदृश्य में, वर्ष के लिए आपका ₹ 500.000,00 investidos no banco renderiam ₹ 42,500.00, किरायेदार द्वारा भुगतान न करने का कोई जोखिम नहीं, ठीक करने के लिए कोई घुसपैठ नहीं और दैनिक तरलता के साथ (आप तुरंत पैसा भुना सकते हैं)। संपत्ति से मात्र ₹18,000.00 की आय हो रही है।
क्या संपत्ति की सराहना से खाता बच जाता है?
रियल एस्टेट निवेशकों का मुख्य तर्क यह है कि किराए के अलावा, संपत्ति समय के साथ बढ़ती है। दीर्घकाल में यह सत्य है। हालाँकि, उच्च ब्याज दरों में निश्चित आय को मात देने के लिए रियल एस्टेट निवेश के लिए, संपत्ति की वार्षिक सराहना मुद्रास्फीति से बहुत अधिक होनी चाहिए। खराब आर्थिक चक्र में, संपत्ति की कीमतें वास्तविक रूप से भी गिर सकती हैं।
अपनी संपत्ति पर रिटर्न का अनुकरण कैसे करें?
इन सभी कटौतियों, रिक्तियों और चक्रवृद्धि ब्याज की गणना अव्यवस्थित स्प्रेडशीट में करने का प्रयास न करें।
संपत्ति मालिकों और निवेशकों को पूरी तरह से तार्किक निर्णय लेने में मदद करने के लिए, हमने संपत्ति उपज कैलकुलेटर बनाया।
आप संपत्ति का मूल्य, वांछित किराया, कॉन्डोमिनियम/आईपीटीयू की लागत और वर्तमान निश्चित आय पर ब्याज दर्ज करें। टूल आपके नेट कैप रेट की गणना करता है और आपको बताता है कि संपत्ति को किराए पर देना बेहतर है या बैंक में पैसा डालने के लिए इसे बेचना बेहतर है। निःशुल्क पहुंचें और परीक्षा दें!