Rentabilité immobilière (Taux Cap) : Comment savoir si louer en vaut la peine

Les Brésiliens ont une passion historique pour investir dans les « briques ». La propriété physique a toujours été considérée comme synonyme de sécurité, de patrimoine solide et de source garantie de revenus passifs à la retraite grâce à la location.

Cependant, sur le marché financier moderne, où les titres à revenu fixe paient généralement des taux d'intérêt élevés sans problème, l'achat d'un appartement à louer reste-t-il la meilleure affaire ?

La seule façon de répondre à cette question sans préjugé émotionnel est de calculer le Taux plafond de votre propriété. Dans ce guide, nous vous apprendrons les mathématiques derrière les fonds immobiliers appliqués à votre appartement.

Qu’est-ce que le taux plafond ?

Le taux de capitalisation (taux de capitalisation) est la mesure la plus importante du marché immobilier. Il représente le taux de rendement annuel que génère un immeuble de placement par rapport à sa valeur marchande, en considérant qu'il a été acheté en espèces.

Le taux plafond vous indique, en pourcentage, combien d’argent votre propriété vous rapporte chaque année.

La formule du taux de capitalisation brute

La formule mathématique la plus élémentaire est la suivante :

Taux plafond = (Revenus locatifs annuels / Valeur marchande de la propriété) * 100

Exemple pratique : Vous avez acheté un appartement pour € 500.000,00. Você consegue alugá-lo por € 2 500,00 par mois. Le revenu annuel brut sera de 30 000,00 € (2 500 x 12). Taux plafond = (30 000 / 500 000) * 100 = 6 % par an.

Dans un scénario simpliste, ce bien rapporte 6% brut par an. Mais la vraie vie n’est pas simpliste.

Le choc de la réalité : taux de capitalisation net (NOI)

Ce calcul approximatif induit de nombreux investisseurs en erreur, car ignorer les coûts d'exploitation d'un bien immobilier est une erreur fatale. Pour obtenir une réelle rentabilité, il faut utiliser la notion de NOI (Net Operating Income ou Net Operating Revenue).

Du revenu locatif annuel brut, vous devez soustraire :

1. Taux d'inoccupation : La propriété n'est pas louée 100 % du temps. On estime à au moins 1 mois de vacance par an (soit 8,33%).
2. Impôt sur le revenu (IRPF) : Les loyers perçus des particuliers sont imposés sur la taxe Carnê Leão, qui peut atteindre 27,5 %.
3. Frais d'administration : Si la propriété appartient à une agence immobilière, celle-ci facture 8 % à 10 % du loyer mensuel.
4. Entretien et IPTU pendant la vacance : Infiltration, peinture et IPTU que vous payez pendant que la propriété est vide.

Si nous appliquons ces réductions dans l’exemple précédent, le loyer annuel net qui vous revient tombera probablement à environ 18 000,00 €. Votre taux plafond réel chute à : (18 000 / 500 000) * 100 = 3,6 % par an.

Loyer vs revenu fixe (CDI / Treasury Selic)

Lorsque vous découvrez que votre propriété rapporte 3,6% net par an, vous devriez le comparer avec le « Taux Sans Risque » du marché : les Revenus Fixes.

Si le taux d'intérêt de base (Selic) est de 10 % par an, un CDB ou Treasury Selic rapporterait environ 8,5 % net par an (en déduisant déjà l'impôt sur le revenu du placement financier).

Dans ce scénario mathématique, votre € 500.000,00 investidos no banco renderiam € 42 500,00 pour l'année, sans risque de non-paiement du locataire, sans infiltration à réparer et avec une liquidité quotidienne (vous pouvez racheter l'argent immédiatement). La propriété ne rapporte que 18 000,00 €.

L’appréciation de la propriété sauve-t-elle le compte ?

Le principal argument des investisseurs immobiliers est qu’en plus du loyer, le bien s’apprécie avec le temps. Cela est vrai à long terme. Cependant, pour que l’investissement immobilier surpasse les titres à revenu fixe dans un contexte de taux d’intérêt élevés, l’appréciation annuelle de la propriété doit être absurdement supérieure à l’inflation. Lors de mauvais cycles économiques, les prix de l’immobilier peuvent même chuter en termes réels.

Comment simuler le rendement de votre propriété ?

N'essayez pas de calculer toutes ces déductions, postes vacants et intérêts composés dans une feuille de calcul désorganisée.

Pour aider les propriétaires immobiliers et les investisseurs à prendre des décisions purement logiques, nous avons créé le Calculateur de rendement immobilier.

Vous saisissez la valeur du bien, le loyer souhaité, le coût de la copropriété/IPTU et les intérêts sur le revenu fixe en cours. L'outil calcule votre taux plafond net et vous indique, en reais, s'il est préférable de louer la propriété ou de la vendre pour mettre l'argent en banque. Accédez gratuitement et faites le test !