Comment calculer et simuler un financement immobilier

L’achat d’une propriété résidentielle ou commerciale constitue l’une des étapes financières les plus importantes de la vie d’une personne ou d’une famille. Comme la plupart des gens ne disposent pas du montant total d’avance, le financement immobilier apparaît comme la principale alternative pour rentabiliser l’acquisition.

Or, s’engager financièrement sur 15, 20 ou même 35 ans nécessite une planification rigoureuse. Il est essentiel de comprendre comment les intérêts s’accumulent et comment fonctionnent les systèmes de remboursement.

Dans cet article, nous expliquons les concepts clés du financement et vous montrons comment utiliser notre Calculateur de financement immobilier pour analyser les scénarios de remboursement.

1. Entrée minimale et montant financé

Les banques et les institutions financières au Brésil, selon les règles du système de financement du logement (SFH), exigent un acompte minimum qui varie généralement entre 20 % et 30 % de la valeur estimative totale de la propriété.

• Exemple : Pour acheter une maison d'une valeur de 100 000 € 500.000, o comprador deve dar uma entrada mínima de € et la banque financera les 400 000 € restants.
• Vous pouvez utiliser le solde accumulé sur votre compte FGTS pour reconstituer l'acompte ou pour rembourser la dette plus tard.

2. Tableau des prix par rapport au système SAC

Lors de la simulation de financement, vous devez choisir entre les deux systèmes d'amortissement disponibles sur le marché brésilien :

Tableau des Prix (Système Français)

Dans le Tableau des Prix, les versements sont fixes et égaux pendant toute la durée du financement (ajustés uniquement par des indices de correction monétaire, tels que TR ou IPCA).

• Comment ça marche : Les versements initiaux sont principalement constitués d'intérêts et l'amortissement réel du solde impayé se produit plus lentement au cours des premières années.
• Avantage : Plus grande facilité de planification mensuelle grâce à des versements fixes inférieurs au début par rapport au SAC.

Système SAC (système d'amortissement constant)

Dans le système SAC, la valeur d'amortissement du solde impayé est constante dans toutes les tranches.

• Comment ça marche : Les versements initiaux commencent plus haut et diminuent mensuellement jusqu'au dernier versement.
• Avantage : Le solde impayé diminue régulièrement à partir du premier versement, ce qui se traduit par un coût total des intérêts nettement inférieur à la fin du contrat.

3. Le coût effectif total (CET)

Le taux d’intérêt nominal annoncé par les banques n’est pas le seul coût de financement. Ce qui définit le montant réel payé est le Coût effectif total (CET), qui comprend :

• Intérêt nominal : Le taux de base facturé par la banque.
• Assurance obligatoire : Assurance Dommages Corporels aux Biens (DFI) et Décès ou Invalidité Permanente (MIP).
• Frais d'administration : Coût mensuel facturé par la banque pour maintenir le contrat.

Faites la simulation de versement

Comprendre l’impact de ces facteurs est essentiel pour éviter un endettement excessif et planifier des remboursements extraordinaires dans le futur.

Nous avons développé un outil complet pour simuler et calculer la valeur d'un financement immobilier. Cliquez ici pour accéder à notre calculateur de financement immobilier et consultez le calendrier d'amortissement estimé !