Cómo calcular y simular el financiamiento inmobiliario

Comprar una propiedad residencial o comercial es uno de los pasos financieros más importantes en la vida de una persona o familia. Como la mayoría de personas no cuentan con el monto total por adelantado, la financiación inmobiliaria aparece como la principal alternativa para viabilizar la adquisición.

Sin embargo, asumir un compromiso financiero de 15, 20 o incluso 35 años requiere una planificación rigurosa. Es fundamental comprender cómo se acumulan los intereses y cómo funcionan los sistemas de pago.

En este artículo, explicamos conceptos clave de financiamiento y le mostramos cómo utilizar nuestra Calculadora de financiamiento de propiedades para analizar escenarios de pago.

1. Entrada Mínima y Monto Financiado

Los bancos e instituciones financieras en Brasil, según las reglas del Sistema de Financiamiento de la Vivienda (SFH), exigen un pago inicial mínimo que generalmente varía entre 20% y 30% del valor total de tasación de la propiedad.

• Ejemplo: Comprar una casa por valor de $ 500.000, o comprador deve dar uma entrada mínima de $ 100.000 y el banco financiará los $ 400.000 restantes.
• Puedes utilizar el saldo acumulado en tu cuenta FGTS para completar el pago inicial o cancelar la deuda posteriormente.

2. Tabla de Precios vs Sistema SAC

A la hora de simular financiación, se debe elegir entre los dos sistemas de amortización disponibles en el mercado brasileño:

Tabla de Precios (Sistema Francés)

En la Tabla de Precios, las cuotas son fijas e iguales a lo largo de toda la financiación (ajustadas únicamente por índices de corrección monetaria, como TR o IPCA).

• Cómo funciona: Las cuotas iniciales se componen principalmente de intereses, y la amortización real del saldo pendiente se produce más lentamente en los primeros años.
• Ventaja: Mayor facilidad de planificación mensual debido a cuotas fijas más bajas al inicio en comparación con SAC.

Sistema SAC (Sistema de Amortización Constante)

En el sistema SAC, el valor de amortización del saldo insoluto es constante en todas las cuotas.

• Cómo funciona: Las cuotas iniciales comienzan siendo más altas y disminuyen mensualmente hasta la última cuota.
• Ventaja: El saldo pendiente cae constantemente desde la primera cuota, lo que resulta en un costo total de intereses significativamente menor al final del contrato.

3. El Costo Efectivo Total (CET)

El tipo de interés nominal anunciado por los bancos no es el único coste de la financiación. Lo que define el monto real pagado es el Costo Efectivo Total (CET), que incluye:

• Interés nominal: La tasa básica que cobra el banco.
• Seguros obligatorios: Seguro de Daños Físicos a la Propiedad (DFI) y Muerte o Invalidez Permanente (MIP).
• Cuota de administración: Costo mensual que cobra el banco para mantener el contrato.

Haga la simulación de cuotas

Comprender el impacto de estos factores es esencial para evitar un endeudamiento excesivo y planificar pagos extraordinarios en el futuro.

Hemos desarrollado una completa herramienta para simular y calcular el valor de la financiación inmobiliaria. Haga clic aquí para acceder a nuestra Calculadora de financiamiento de propiedades ¡y vea el cronograma de amortización estimado!