Immobilienrentabilität (Cap-Rate): So erkennen Sie, ob sich das Mieten lohnt
Brasilianer haben eine historische Leidenschaft für Investitionen in „Ziegelsteine“. Physisches Eigentum gilt seit jeher als Synonym für Sicherheit, solide Vermögenswerte und eine garantierte passive Einkommensquelle im Ruhestand durch Vermietung.
Ist der Kauf einer Wohnung zur Miete jedoch auf dem modernen Finanzmarkt, wo Fixed Income in der Regel ohne Probleme hohe Zinsen zahlt, immer noch das beste Angebot?
Die einzige Möglichkeit, dies ohne emotionale Voreingenommenheit zu beantworten, besteht darin, die Cap Rate Ihrer Immobilie zu berechnen. In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen die Mathematik hinter den für Ihre Wohnung eingesetzten Immobilienfonds.
Was ist die Cap-Rate?
Cap Rate (Kapitalisierungsrate) ist die wichtigste Kennzahl auf dem Immobilienmarkt. Es stellt die jährliche Rendite dar, die eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie im Verhältnis zu ihrem Marktwert erzielt, wenn man davon ausgeht, dass sie in bar erworben wurde.
Die Cap Rate gibt Ihnen in Prozent an, wie viel Geld Ihre Immobilie pro Jahr in Ihre Tasche zurückbringt.
Die Brutto-Cap-Rate-Formel
Die grundlegendste mathematische Formel lautet:
Cap-Rate = (Jährliche Mieteinnahmen / Immobilienmarktwert) * 100
Praxisbeispiel: Sie haben eine Wohnung für € 500.000,00. Você consegue alugá-lo por € 2.500,00 pro Monat gekauft. Das Bruttojahreseinkommen beträgt 30.000,00 € (2.500 x 12). Cap Rate = (30.000 / 500.000) * 100 = 6 % pro Jahr.
In einem vereinfachten Szenario beträgt die Bruttorendite dieser Immobilie 6 % pro Jahr. Aber das wirkliche Leben ist nicht einfach.
Der Realitätsschock: Net Cap Rate (NOI)
Die grobe Berechnung führt viele Anleger in die Irre, denn die Betriebskosten einer Immobilie außer Acht zu lassen, ist ein fataler Fehler. Um eine echte Rentabilität zu erzielen, müssen wir das Konzept des NOI (Net Operating Income oder Net Operating Revenue) verwenden.
Von den jährlichen Bruttomieteinnahmen müssen Sie Folgendes abziehen:
- Leerstandsquote: Die Immobilie ist nicht zu 100 % vermietet. Es wird mit mindestens einem Monat Leerstand pro Jahr (oder 8,33 %) gerechnet.
- Einkommensteuer (IRPF): Von Privatpersonen erhaltene Miete wird mit der Carnê-Leão-Steuer besteuert, die bis zu 27,5 % betragen kann.
- Verwaltungsgebühren: Wenn die Immobilie Eigentum einer Immobilienagentur ist, berechnet diese 8 % bis 10 % der monatlichen Miete.
- Instandhaltung und IPTU während des Leerstands: Infiltration, Malerarbeiten und IPTU, die Sie bezahlen, solange die Immobilie leer steht.
Wenn wir diese Rabatte im vorherigen Beispiel anwenden, sinkt die jährliche Nettomiete, die Sie in die Tasche stecken, wahrscheinlich auf etwa 18.000,00 €. Ihre tatsächliche Cap-Rate sinkt auf: (18.000 / 500.000) * 100 = 3,6 % pro Jahr.
Miete vs. festverzinsliche Wertpapiere (CDI / Treasury Selic)
Wenn Sie feststellen, dass Ihre Immobilie eine Nettorendite von 3,6 % pro Jahr erzielt, sollten Sie sie mit dem „risikofreien Zinssatz“ des Marktes vergleichen: Fixed Income.
Wenn der Basiszinssatz (Selic) 10 % pro Jahr beträgt, würde ein CDB oder Treasury Selic netto etwa 8,5 % pro Jahr abwerfen (bereits abzüglich der Einkommensteuer von der Finanzanlage).
In diesem mathematischen Szenario beträgt Ihr € 500.000,00 investidos no banco renderiam € 42.500,00 für das Jahr, ohne das Risiko, dass der Mieter nicht zahlt, ohne zu behebende Unterwanderung und mit täglicher Liquidität (Sie können das Geld sofort einlösen). Die Rendite der Immobilie beträgt lediglich 18.000,00 €.
Rettet die Wertsteigerung von Immobilien das Konto?
Das Hauptargument von Immobilieninvestoren ist, dass die Immobilie neben der Miete mit der Zeit auch an Wert gewinnt. Das gilt auf lange Sicht. Damit Immobilieninvestitionen jedoch bei hohen Zinssätzen Festzinsanlagen übertreffen können, muss der jährliche Wertzuwachs der Immobilie absurd höher sein als die Inflation. In schlechten Konjunkturzyklen können die Immobilienpreise real sogar sinken.
Wie simulieren Sie die Rendite Ihrer Immobilie?
Versuchen Sie nicht, all diese Abzüge, Leerstände und Zinseszinsen in einer unorganisierten Tabelle zu berechnen.
Um Immobilieneigentümern und Investoren dabei zu helfen, rein logische Entscheidungen zu treffen, haben wir den Immobilienrenditerechner erstellt.
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