So berechnen und simulieren Sie die Immobilienfinanzierung

Der Kauf einer Wohn- oder Gewerbeimmobilie ist einer der größten finanziellen Schritte im Leben eines Menschen oder einer Familie. Da die meisten Menschen nicht über den gesamten Betrag im Voraus verfügen, scheint die Immobilienfinanzierung die wichtigste Alternative zu sein, um den Erwerb rentabel zu machen.

Eine finanzielle Bindung über 15, 20 oder sogar 35 Jahre erfordert jedoch eine sorgfältige Planung. Es ist wichtig zu verstehen, wie Zinsen entstehen und wie Rückzahlungssysteme funktionieren.

In diesem Artikel erläutern wir wichtige Finanzierungskonzepte und zeigen Ihnen, wie Sie mit unserem Immobilienfinanzierungsrechner Rückzahlungsszenarien analysieren.

1. Mindesteintritt und finanzierter Betrag

Banken und Finanzinstitute in Brasilien verlangen nach den Regeln des Housing Finance System (SFH) eine Mindestanzahlung, die normalerweise zwischen 20 % und 30 % des geschätzten Gesamtwerts der Immobilie liegt.

• Beispiel: Sie kaufen ein Haus im Wert von 100.000 € 500.000, o comprador deve dar uma entrada mínima de € und die Bank finanziert die restlichen 400.000 €.
• Sie können das angesammelte Guthaben auf Ihrem FGTS-Konto verwenden, um die Anzahlung zu leisten oder die Schulden später zu begleichen.

2. Preistabelle vs. SAC-System

Bei der Simulation einer Finanzierung müssen Sie zwischen den beiden auf dem brasilianischen Markt verfügbaren Tilgungssystemen wählen:

Preistabelle (Französisches System)

In der Preistabelle sind die Raten während der gesamten Finanzierung fest und gleich (nur angepasst durch monetäre Korrekturindizes wie TR oder IPCA).

• So funktioniert es: Die anfänglichen Raten bestehen größtenteils aus Zinsen, und die tatsächliche Tilgung des ausstehenden Restbetrags erfolgt in den ersten Jahren langsamer.
• Vorteil: Einfachere monatliche Planung durch geringere Fixraten zu Beginn im Vergleich zu SAC.

SAC-System (Konstantes Amortisationssystem)

Im SAC-System ist der Amortisierungswert des ausstehenden Restbetrags in allen Raten konstant.

• So funktioniert es: Die anfänglichen Raten beginnen höher und verringern sich monatlich bis zur letzten Rate.
• Vorteil: Der Restbetrag sinkt ab der ersten Rate stetig, was zu einem deutlich geringeren Gesamtzinsaufwand am Vertragsende führt.

3. Die effektiven Gesamtkosten (CET)

Der von den Banken angekündigte Nominalzins ist nicht der einzige Kostenfaktor für die Finanzierung. Was den tatsächlich gezahlten Betrag definiert, sind die Total Effective Cost (CET), die Folgendes umfassen:

• Nominalzins: Der von der Bank berechnete Basiszinssatz.
• Obligatorische Versicherung: Versicherung für Sachschäden (DFI) und Tod oder dauerhafte Invalidität (MIP).
• Verwaltungsgebühr: Monatliche Kosten, die von der Bank für die Aufrechterhaltung des Vertrags erhoben werden.

Führen Sie die Ratensimulation durch

Um eine Überschuldung zu vermeiden und außerordentliche Rückzahlungen für die Zukunft zu planen, ist es wichtig, die Auswirkungen dieser Faktoren zu verstehen.

Wir haben ein komplettes Tool zur Simulation und Berechnung des Wertes von Immobilienfinanzierungen entwickelt. Klicken Sie hier, um auf unseren Immobilienfinanzierungsrechner zuzugreifen und sehen Sie sich den geschätzten Tilgungsplan an!