PRICE vs. SAC-Amortisation: Welches System sollten Sie für Ihre Finanzierung wählen?

Wenn Sie eine Immobilie oder ein Fahrzeug finanzieren, stellen sich nur wenige Verbraucher die Frage – die jedoch einen Unterschied von Zehntausenden Reais bedeuten kann –: Welches Tilgungssystem werde ich verwenden? In Brasilien sind die beiden am häufigsten verwendeten die PRICE-Tabelle und das SAC-System. Jeder hat eine völlig andere Struktur, Vorteile und Kreditnehmerprofile.

Wenn Sie diesen Unterschied verstehen, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen, können Sie im Laufe der Jahre bei der Finanzierung erhebliche Einsparungen erzielen. Verwenden Sie unseren PRICE/SAC-Amortisationsrechner, um die beiden Systeme in Ihrem spezifischen Szenario zu vergleichen.

Was ist Amortisation?

Amortisation ist der Prozess der schrittweisen Tilgung einer Schuld (Kapital) im Laufe der Zeit, mit regelmäßigen Zahlungen, die sowohl Zinsen als auch die Reduzierung des ausstehenden Restbetrags abdecken. Die Art und Weise, wie diese Reduzierung erfolgt, unterscheidet die Systeme.

Jede Finanzierungsrate besteht aus zwei Elementen:

1. Amortisation – Reduzierung des ausstehenden Restbetrags (Hauptkapital)
2. Zinsen – Vergütung, berechnet auf den verbleibenden ausstehenden Betrag

Der Unterschied zwischen PRICE und SAC besteht darin, wie die Amortisation über die Zeit verteilt wird.

PRICE-System (Preistabelle oder französisches System)

Im PRICE-System:

• Die Raten sind fix für die gesamte Laufzeit
• Die Amortisation steigt mit der Zeit
• Zinsen sinken mit der Zeit

Die Festrate errechnet sich nach folgender Formel:

PMT = PV × [i × (1 + i)^n] / [(1 + i)^n − 1]

Wo:

• PMT = Feste monatliche Rate
• PV = finanzierter Betrag (Hauptbetrag)
• i = Monatlicher Zinssatz
• n = Anzahl der Raten

PREIS Beispiel: Finanzierung von 200.000 € für 240 Monate zu 0,8 % pro Monat

PMT = 200.000 × [0,008 × (1,008)^240] / [(1,008)^240 − 1]
(1,008)^240 = 6,8485
PMT = 200.000 × [0,008 × 6,8485] / [6,8485 − 1]
PMT = 200.000 × 0,054788 / 5,8485
PMT = 200.000 × 0,009368
PMT = R$ 1.873,65

Sie zahlen 1.873,65 € pro Monat für 240 Monate, unabhängig vom Zeitraum.

Gesamt bezahlter PREIS: € 1.873,65 × 240 = € 449.676,00
Gesamtzins: € 449.676,00 − € 200.000,00 = € 249.676,00

SAC-System (Konstantes Amortisationssystem)

Im Constant Amortization System (SAC):

• Die Amortisation ist immer gleich (konstant)
• Zinsen sinken mit der Zeit
• Die Raten verringern sich schrittweise

Konstante Amortisation ist einfach:

A = PV / n

Und jede Rate ist:

Rate_k = A + Zinsen_k = (PV / n) + (Saldo_k-1 × i)

SAC-Beispiel: Gleiche Finanzierung – 200.000 € für 240 Monate bei 0,8 % pro Monat

Amortização constante = 200.000 / 240 = R$ 833,33/mês

Gesamt gezahlter SAC: Berechnet als arithmetische Summe = € 833,33 × 240 + juros totais
Total de juros SAC: € 192.800,00
Gesamt gezahlter SAC: € 200.000 + € 192.800 = € 392.800,00

Direkter Vergleich: PRICE vs. SAC

Numerisches Fazit: Bei SAC zahlen Sie € 56.876 a menos em juros ao longo de 20 anos — o equivalente a 6,7 meses de salário para quem ganha € 8.500/Monat.

Wann sollte man PREIS wählen?

1. Vorhersehbare Budgetbindung: Eine feste Rate erleichtert die Finanzplanung. Diejenigen, die monatliche Schwankungen der Ausgaben nicht tolerieren können, bevorzugen PREIS.
2. Niedrigeres Anfangseinkommen: Wer am Anfang seiner Karriere steht und eine Steigerung seines künftigen Einkommens erwartet, kann sich für PRICE entscheiden – die Rate beginnt niedriger als SAC.
3. Kurzfristig: Bei kurzfristigen Finanzierungen (bis zu 60 Monate) ist der Zinsunterschied zwischen PRICE und SAC gering und wird durch den Komfort der festen Rate ausgeglichen.
4. Fahrzeugfinanzierung: Die meisten Händler und Finanzunternehmen nutzen PRICE, da es sich um die Option mit der niedrigsten Anfangsrate handelt.

Wann sollte man sich für SAC entscheiden?

1. Langfristig (über 10 Jahre): Die Zinseinsparungen von SAC sind über lange Laufzeiten wesentlich höher.
2. Möglichkeit, zu Beginn mehr zu zahlen: Wer über ein stabiles Einkommen oder mehr verfügt, als zur Deckung der ersten Rate des SAC erforderlich ist, spart insgesamt deutlich mehr.
3. Wohnungsbaufinanzierung (SFH): Die Zentralbank empfiehlt und die meisten Banken mit FGTS-Finanzierung verwenden SAC bei der SFH-Finanzierung, da dies transparenter ist.
4. Schutz vor Immobilienentwertung: Da sich der SAC schneller amortisiert, sinkt der ausstehende Restbetrag schneller – das Risiko, dass der ausstehende Restbetrag den Marktwert der Immobilie übersteigt, ist geringer.

Gemischtes System: SAC mit monetärer Korrektur (TR oder IPCA)

Bei der Wohnungsbaufinanzierung in Brasilien kommen häufig Varianten des SAC zum Einsatz:

• SAC + TR: Finanzierung durch Caixa Econômica mit FGTS-Mitteln. Der TR (heute nahe Null) korrigiert den ausstehenden Saldo. Geringes Nachjustierungsrisiko.
• SAC + IPCA: Caixa-Finanzierung mit IPCA-Ressourcen. Die Rate kann mit der Inflation steigen, was in Inflationsszenarien ein Risiko darstellt, weist jedoch tendenziell niedrigere Nominalzinsen auf.

Häufige Fehler bei der Wahl des Tilgungssystems

1. Wählen Sie PRICE, nur weil die Anfangsrate geringer ist: Ignorieren Sie, dass SAC zu Beginn mehr verlangt, aber insgesamt weniger kostet – insbesondere auf lange Sicht.

2. Erwägen Sie keine vorzeitige Rückzahlung: In beiden Systemen reduzieren außerordentliche Rückzahlungen auf den ausstehenden Restbetrag die künftigen Zinsen drastisch. Da bei SAC der Saldo schneller sinkt, ist der Vorteil zusätzlicher Rückzahlungen sogar noch größer.

3. Akzeptieren Sie die vorgeschlagene Tabelle, ohne Folgendes zu simulieren: Banken bieten in der Regel PRICE als Standard an. Fordern Sie zum Vergleich immer die Simulation bei SAC an.

4. Ignorieren Sie die CET (Total Effective Cost): Die CET umfasst Gebühren, obligatorische Versicherungen (MIP – Tod und dauerhafte Invalidität; DFI – physischer Schaden am Eigentum) und IOF, die nicht im Nominalzinssatz enthalten sind.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

1. Welches Tilgungssystem wird in Brasilien am häufigsten verwendet?
PRICE kommt historisch gesehen häufiger bei Fahrzeugfinanzierungen und Privatkrediten vor. SAC ist das Standardsystem für die Wohnungsbaufinanzierung durch das SFH (Housing Financial System) der Caixa Econômica Federal. Für eine langfristige Immobilienfinanzierung ist SAC finanziell besser geeignet.

2. Kann ich während der Finanzierung von PRICE zu SAC wechseln?
Im Allgemeinen nein. Das Tilgungssystem ist im Vertrag festgelegt und kann nicht einseitig geändert werden. Es wäre eine Kreditübertragung an ein anderes Institut erforderlich, das das gewünschte System anbietet, ggf. mit Transaktionskosten.

3. Was ist bei vorzeitiger Rückzahlung vorteilhafter?
Beide ermöglichen eine vorzeitige Rückzahlung. Da bei SAC der Restbetrag von Anfang an schneller sinkt, hat jede zusätzliche Amortisation einen größeren Einfluss auf die Verkürzung der Laufzeit oder künftiger Raten. SAC ist für diejenigen, die regelmäßige Rückzahlungen leisten, etwas effizienter.

4. Kann ich mit PRICE einen Schuldensaldo haben, der im Laufe der Zeit den Wert der Immobilie übersteigt?
Dieses Risiko besteht in den ersten Jahren von PRICE, insbesondere bei Finanzierungen mit hohen Zinssätzen und Währungskorrekturen. Bei SAC sinkt der ausstehende Betrag ab der ersten Rate linear und stetig, wodurch dieses Risiko schneller beseitigt wird.

5. Warum ist die erste Rate von SAC größer als die von PRICE?
Bei SAC wird die konstante Amortisation (Kapital) ab der ersten Rate vollständig bezahlt und die Zinsen werden auf den anfänglichen gesamten ausstehenden Betrag berechnet. Bei PRICE wird die feste Rate zu Beginn wesentlich stärker verzinst (Mindestabzahlung), was zu einer niedrigeren ersten Rate führt. Mit der Zeit wird SAC günstiger.

6. Wie berechnet man den genauen SAC-Anteil?
Die Rate des SAC-Monats k = (PV/n) + [PV × (1 − (k−1)/n) × i]. Zum Beispiel die 61. Rate von € 200.000 por 240 meses a 0,8%: Amortização = € 833,33; Sollsaldo zu Beginn des Monats 61 = € 200.000 × (1 − 60/240) = € 150.000; Zinsen = € 150.000 × 0,8% = € 1.200; Rate 61 = 2.033,33 €.

Jetzt simulieren und vergleichen

Verwenden Sie unseren PRICE- und SAC-Amortisationsrechner, um:

• Erstellen Sie die vollständige monatliche Tabelle jeder Finanzierung
• Vergleichen Sie PREIS und SAC nebeneinander
• Berechnen Sie die Auswirkungen außerordentlicher Abschreibungen
• Sehen Sie sich die Entwicklung des ausstehenden Saldos im Laufe der Zeit an

Zugehörige Rechner:

• Immobilienfinanzierungssimulator – Simulieren Sie die komplette Immobilienfinanzierung
• Fahrzeugfinanzierungsrechner – Autofinanzierung simulieren
• Kreditrechner – Privatkredite simulieren
• Zinseszinsrechner – Verstehen Sie die Logik von Zinsen